消費貸利率低至3.2%，經營貸利率低至3%，但是為什么我卻不能用它們來提前還房貸呢？

　　很多人或許都受到過經營貸等置換房貸的“誘惑”：更低利率、更少利息、且貸款期間不需要償還本金。

　　但鮮少有人會將這項操作背后的風險明示。

　　正所謂“免費的”往往是最貴的，經營貸等置換房貸，利益之下所蘊含的風險，通常會是房貸貸款人難以承擔的。更何況，需要層層過關才能完成的置換，真的劃算嗎？

　　近期，伴隨著“提前還貸潮”的涌現(xiàn)，“房貸置換”話題再次引發(fā)關注。

　　經營貸等置換房貸存在哪些風險？

　　置換是否會出現(xiàn)“一頓操作似猛虎，一算收益心里苦”的情況？

　　作為長期貸款的房貸，持有它真的一無是處嗎？

　　今天，《金融時報》記者特別邀請到了上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛、易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進、中國光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華，請專家們一起來聊一下關于經營貸置換房貸那些事兒。

　　首先，何為經營貸？

　　經營貸是銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經營實體發(fā)放的經營性用途的貸款。這里需要明確兩個重點，一是經營實體，二是經營性用途。可見，經營貸是必須有經營才能申請的貸款。

　　而經營貸置換房貸是如何操作的呢？

　　需要購房者先結清房貸，再將房屋以個體工商戶或企業(yè)法人、實控人、大股東的名義，抵押給銀行。普通人在不是個體工商戶或名下沒有公司的情況下，就需要借助一些所謂的“貸款中介”提供的殼公司。隨著監(jiān)管趨嚴，入股成了借助殼公司最為常見的方式。而借來結清房貸的資金，通常被稱為“過橋資金”。

　　這就引出了房貸貸款人以經營貸置換房貸的第一種風險——借殼風險。

　　要知道，在經營貸申請和續(xù)貸期間，房貸貸款人都必須保有企業(yè)股東的身份。作為股東，需要對企業(yè)的經營狀況承擔責任。如若公司經營出現(xiàn)問題，股東需要承擔民事、行政乃至刑事責任。

　　并且，由于是借殼而非實際擁有經營，這涉及到了經營貸置換房貸的第二種風險——信用風險。

　　2021年3月，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》（以下簡稱《通知》），其中特別強調會將經營用途貸款違規(guī)流入房地產等相關問題作為各類檢查的重要內容，依法嚴格問責，加強聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)。

　　“信貸資金違規(guī)進入樓市，一直是金融管理部門嚴格監(jiān)管的領域。根據(jù)《通知》，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產領域的，將會立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。同時，也會對借款人的征信帶來影響。”曾剛表示。

　　遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布的《關于提前還貸或轉貸的風險提示》同樣強調，經營貸借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴重的，將被依法追究刑事責任。并且，遼寧銀保監(jiān)局特別提示，經營貸不得違規(guī)用于購房、結清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。

　　“經營貸置換房貸一旦被查實，不合規(guī)資金會被收回，對于房貸貸款人來說，這項操作存在很大的交易風險。”嚴躍進表示。

　　貸款被提前收回便是交易風險之一，這也會給房貸貸款人帶來經營貸置換房貸的第三種風險——抽貸風險。

　　“一旦被抽貸，需要在極短時間內歸還全部經營貸貸款資金。這筆資金往往規(guī)模較大，在這種情況下，就可能增加房貸貸款人短期資金周轉壓力。”周茂華表示。

　　資金如果不能及時歸還，同樣會對個人征信造成影響。

　　作為經營貸，貸款期限一般較短，以經營貸置換房貸，房貸貸款人就需要面對頻繁續(xù)貸的問題。續(xù)貸過程帶來了經營貸置換房貸的第四種風險——不確定性風險。

　　現(xiàn)階段申請較為“輕松”的經營貸，在未來存在門檻提升的可能。

　　“經營貸是國家為了促進經濟發(fā)展對一些經營實體發(fā)放的貸款，在過去一段時間，為了助力經濟加快恢復，經營貸利率較低。而隨著我國經濟持續(xù)恢復，在信貸資金需求出現(xiàn)緊張的情況下，經營貸的申請條件便可能會收緊，利率也可能會上升。”曾剛表示，在現(xiàn)有經營貸到期后，用其來置換房貸的貸款人便會面臨續(xù)貸不到或貸款成本增加的可能，這些不確定性會給貸款人帶來較多問題，可能會造成潛在的風險。

　　還需要明確的是，房貸貸款人以經營貸置換房貸，必然要先將房貸結清，資金不足的貸款人往往需要借助“過橋資金”，這是經營貸置換房貸的第五種風險——過橋風險。

　　過橋操作本身就存在巨大風險，并且可能會有多方牽扯其中。在沒有合規(guī)約束的情況下，這些第三方、第四方、第五方等等，都可能會產生道德風險。

　　并且，一旦過橋就需要所謂的“過橋費”，這是經營貸置換房貸的成本之一。借此，我們也來聊一下經營貸置換房貸，房貸貸款人都需要承擔哪些成本。

　　首先肯定是“過橋費”。

　　“‘貸款中介’并不會將資金免費出借，這其中會產生過橋成本，甚至可能還會有一些潛在的支出成本，都需要注意。”嚴躍進表示。

　　其次，在“貸款中介”誘導房貸貸款人以經營貸置換房貸后，房貸貸款人還需要支付中介費用。

　　“收取中介費用后，對房貸貸款人來講，實際貸款利率被抬高了。并且，即使看上去需要還款的金額仍少于現(xiàn)有金額，但少還的背后，是個人承擔了更大的風險，因而需要特別審慎考量。”曾剛表示。

　　此外，專家還提到，借殼公司可能會產生經營主體的維護費用等，都是房貸貸款人需要承擔的。而一旦經營貸利率在幾年后進入上行周期，利率上升所帶來的成本增加，也是房貸貸款人要負擔的。

　　事實上，持有長期房貸，真的沒有好處嗎？

　　答案當然是否定的。

　　“持有長期貸款，相當于將還款壓力均等化了，用長達20年、30年的時間，用未來的回報增長，來支撐現(xiàn)階段提前的住房消費。并且，由于還款時間被拉長，還款壓力會更為平均，對日常生活的影響更小。”曾剛表示。

　　“貸款期限長，月供的壓力會減小。”嚴躍進表示。

　　“經營貸即使能貸到10年期的，其實也是將房貸貸款人的還款期限縮短了。這就意味著，房貸貸款人在這10年間每年或者每個月要還的金額，實際上是比原本要多的。雖然總量上可能有所減少，但平均到每個月來講，以短期貸款置換長期貸款，單月的還款壓力會大很多。”曾剛表示，“所以長期貸款最大的好處，是它降低了我們在某一時點上的還款壓力，將壓力處理的更為平滑。”

　　“按揭貸款期限長，解決了多數(shù)人購房需要大筆資金的壓力問題，減少了現(xiàn)期資金占用；房貸期限延長，相應月供金額減少，不僅降低房貸逾期違約風險，也不會對購房者日常生活、投資活動造成擠占，尤其是其他理財投資收益高于房貸利率時，期限越長越有利；”周茂華表示，“進一步，如果考慮通脹因素，房貸期限延長對等額本息還房貸者更有利。”

　　專家還特別提醒房價較高城市的購房者：“在房價高的城市，購房壓力大，延長房貸期限有助于降低月供壓力。尤其是預期房價未來趨勢上漲的情況下，首付和月供壓力逐步增加，延長房貸期限相對有利。”周茂華表示。