“只售不租”“只租不售”“買(mǎi)房就送”……小區停車(chē)位到底是誰(shuí)的？

　　“我們小區停車(chē)問(wèn)題十分令人頭疼，業(yè)主跟業(yè)主、業(yè)主跟物業(yè)之間經(jīng)常產(chǎn)生摩擦。”近日，北京通州一小區業(yè)主胡先生對《中國消費者報》記者抱怨道。

　　買(mǎi)新房時(shí)有的停車(chē)位“捆綁銷(xiāo)售”，有的“只租不售”，有的“只售不租”，有的“買(mǎi)了車(chē)位也要交租金”......

　　如今，停車(chē)難已然成為社會(huì )的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么小區車(chē)位分為幾種類(lèi)型？權益歸屬如何劃分？《中國消費者報》記者對此進(jìn)行了采訪(fǎng)

　　小區停車(chē)矛盾凸顯

　　胡先生說(shuō)，他們小區門(mén)口有“禁止停車(chē)后果自負”的標識，但仍有不自覺(jué)的車(chē)主常常以車(chē)“堵門(mén)”，這讓業(yè)主們苦惱不已：“小區內的車(chē)輛越來(lái)越多，尤其是近兩年來(lái)每天都會(huì )上演現實(shí)版的‘搶車(chē)位’‘占車(chē)位’，而且稍有不慎就會(huì )產(chǎn)生剮蹭，因為停車(chē)問(wèn)題引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛時(shí)有發(fā)生。”

　　停車(chē)難成為汽車(chē)保有量大的城市共同面臨的問(wèn)題。以深圳為例，目前其汽車(chē)保有量超過(guò)350萬(wàn)輛，全市各類(lèi)停車(chē)泊位約240多萬(wàn)個(gè)，停車(chē)泊位缺口超過(guò)100萬(wàn)個(gè)，也就是說(shuō)，近1/3的汽車(chē)無(wú)位可停。

　　據《深圳特區報》報道，“十四五”期間，深圳將再增加100萬(wàn)個(gè)以上停車(chē)泊位，全市停車(chē)泊位將超過(guò)350萬(wàn)個(gè)，基本接近汽車(chē)保有量。同時(shí)，深圳市相關(guān)部門(mén)正在牽頭修訂《深圳市城市規劃標準與準則》，結合城市開(kāi)發(fā)密度合理確定停車(chē)設施配建標準，初步估計到2035年，深圳將增加約200萬(wàn)個(gè)居住停車(chē)泊位，有效緩解停車(chē)難問(wèn)題。

　　三類(lèi)車(chē)位權屬各不相同

　　記者了解到，買(mǎi)車(chē)位、租車(chē)位是業(yè)主的兩種不同選擇。不過(guò)，并非所有的車(chē)位都可以買(mǎi)賣(mài)。長(cháng)期以來(lái)，車(chē)位的權屬復雜，在現實(shí)中也衍生出不同的類(lèi)型。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對《中國消費者報》記者介紹說(shuō)，目前小區車(chē)位大致可分為產(chǎn)權車(chē)位、人防車(chē)位以及小區公共空間車(chē)位三類(lèi)。

　　其一，符合規劃的，在銷(xiāo)售許可范圍內的車(chē)位。這類(lèi)車(chē)位最規范，手續完備的可以直接辦理產(chǎn)權證，其最典型的標志就是可以和房子一并購買(mǎi)，辦理網(wǎng)簽備案，銷(xiāo)售的車(chē)位款也要納入小區資金監管賬戶(hù)。

　　其二，規劃上沒(méi)有，通過(guò)占用車(chē)道、綠化或其他公共部分改建的車(chē)位。這種情況很普遍，是開(kāi)發(fā)商利用小區公共部分改造而來(lái)，一般沒(méi)有產(chǎn)權證，但是從相關(guān)法律規定來(lái)看，其產(chǎn)權應當歸屬業(yè)主共有。

　　其三，人防車(chē)位的情況比較特殊，大多數情況下不能出售，其產(chǎn)權歸屬?lài)遥粘９芾砩蠈儆凇罢l(shuí)投資誰(shuí)獲益”。在使用上，人防車(chē)位與其他車(chē)位并無(wú)太大的差別，所以很容易讓人混淆。不過(guò)，各地政策不同，也有個(gè)別城市的部分人防車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)。

　　“《民法典》對于車(chē)位的權屬有明確規定。《民法典》物權編第二百七十五條規定，在建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”王玉臣對記者表示。

　　共有車(chē)位收益權歸業(yè)主

　　“為什么我買(mǎi)了車(chē)位每個(gè)月還要交費？”在現實(shí)生活中，有的車(chē)位只租不售，有的只售不租，有的跟房子捆綁或贈予，小區車(chē)位的收益分配也常常讓人一頭霧水。

　　王玉臣對《中國消費者報》記者分析表示，對于產(chǎn)權車(chē)位，開(kāi)發(fā)商可以自由處分，可以銷(xiāo)售，也可以贈與，更可以對外出租，其收益歸開(kāi)發(fā)商所有。

　　而人防車(chē)位的情況比較復雜，如果人防工程的建造成本沒(méi)有分攤給業(yè)主，那么其使用權歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商日常可以用來(lái)對外出租獲利。但如果其建造成本分攤給業(yè)主了，那么使用權屬于業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商就不能對外出租使用，經(jīng)營(yíng)的收益也應當歸于業(yè)主。

　　“業(yè)主即使對車(chē)位享有所有權，但其維修、養護、管理等仍是由物業(yè)公司進(jìn)行，同理，小區公共區域車(chē)位也是這樣，因此物業(yè)公司有權收取一定的管理費。”

　　業(yè)主共有停車(chē)位的收益問(wèn)題一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。“雖然從《民法典》到地方政策都有相應規定，小區公共空間車(chē)位開(kāi)發(fā)商無(wú)權處分，業(yè)主共同享有相應的處分和收益權。比如《上海市住宅物業(yè)管理區域機動(dòng)車(chē)停放管理規定》提到，車(chē)輛在共用部分停放的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，但不少小區存在業(yè)委會(huì )成立難、開(kāi)會(huì )難、表決難等問(wèn)題，因此具體實(shí)施效果還需要實(shí)踐的檢驗。”廣東財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授王雪丹表示。

　　停車(chē)位本來(lái)就緊張，有的小區卻宣布“只售不租”，加劇了停車(chē)難。記者了解到，濰坊市今年施行的地方物業(yè)管理條例規定，業(yè)主要求承租尚未出售、附贈的車(chē)位或車(chē)庫的，建設單位不得以“只售不租”為由拒絕出租。上海市從去年開(kāi)始就明確規定，建設單位尚未出售的停車(chē)位，應當出租給業(yè)主、使用人停放車(chē)輛，不得以“只售不租”為由拒絕出租。在北京，還有小區因為車(chē)位“只售不租”被行政主管部門(mén)約談。

　　今年施行的《濰坊市物業(yè)管理條例》也規定，業(yè)主要求承租尚未出售、附贈的車(chē)位或車(chē)庫的，建設單位不得以“只售不租”為由拒絕出租。

　　中國消費者報新媒體編輯部出品

　　來(lái)源/中國消費者報·中國消費網(wǎng)

　　記者/孫蔚

　　編輯/裴瑩

　　監制/何永鵬 任震宇