王舒嫄 張勤峰

　　最新統計顯示，6月房地產(chǎn)行業(yè)在境內債券市場(chǎng)凈融資逾160億元，連續第5個(gè)月保持凈融資為正值，并創(chuàng )出過(guò)去12個(gè)月的新高。

　　業(yè)內人士表示，近期房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境繼續改善，市場(chǎng)成交邊際回暖，流動(dòng)性緊張態(tài)勢有望趨于緩和，下半年更多行業(yè)基本面指標有望迎來(lái)修復。

　　多策并舉疏解壓力

　　促進(jìn)銷(xiāo)售回款、協(xié)商債務(wù)展期、加快資產(chǎn)處置、尋求引“戰”引資……眼下，房地產(chǎn)行業(yè)正迎戰今年新一輪債務(wù)到期小高峰，一些房地產(chǎn)企業(yè)使出“十八般武藝”紓解資金壓力。

　　據中金公司的研究報告，今年6-7月，境內房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的美元債迎來(lái)一輪到期高峰，單月到期量均接近70億美元。若算上境內債務(wù)，克而瑞研究中心的統計數據顯示，6-7月，境內200家主要房企債務(wù)到期規模在1755億元左右，約占整個(gè)下半年到期量的61%。其中，民營(yíng)房企到期債務(wù)較多，6-7月合計約1178億元，占到同期境內房企到期債務(wù)總額的67%。

　　面對到期債務(wù)高峰，一些房企選擇協(xié)商債務(wù)展期，避免直接違約，用時(shí)間換空間。比如，近期富力地產(chǎn)、領(lǐng)地控股等房企紛紛披露，就即將到期的債券尋求與投資人協(xié)商展期。

　　不少房企努力通過(guò)銷(xiāo)售回款、處置資產(chǎn)或引“戰”引資等方式“補血”，以應對階段性流動(dòng)性問(wèn)題。據中國證券報記者不完全統計，僅6月以來(lái)，就有包括云南城投、陽(yáng)光城、祥生控股、建業(yè)地產(chǎn)等在內的10余家房企宣布出售資產(chǎn)、轉讓股權或引入戰略投資者。

　　“通過(guò)優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購出險項目或困難房企，能將風(fēng)險控制在一定范圍內，將利于產(chǎn)業(yè)鏈上下游及整個(gè)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的穩定。”中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調查統計司原司長(cháng)盛松成說(shuō)。

　　還有一部分房企選擇“不走尋常路”。6月15日，碧桂園宣布，以現金方式回購一筆將于今年7月到期的美元債券，若順利完成回購，年內碧桂園將再無(wú)美元債到期。無(wú)獨有偶，遠洋集團今年已兩次提前償還存續債券——4月提前償還一筆美元債，未來(lái)兩年該公司已無(wú)美元債到期；6月，又提前償還了兩筆資產(chǎn)支持證券。據不完全統計，除碧桂園和遠洋集團外，近期還有新城控股、雅居樂(lè )、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、中梁控股等近20家房企主動(dòng)實(shí)施債券回購。

　　在業(yè)內人士看來(lái)，這些房企選擇提前償還或回購債券，意在傳遞積極信號、維護市場(chǎng)形象、提振市場(chǎng)信心，從而保證持續融資的能力。

　　紓困力量持續壯大

　　同時(shí)，從監管部門(mén)、地方政府到行業(yè)協(xié)會(huì )、金融機構，解危紓困房地產(chǎn)行業(yè)的陣營(yíng)不斷壯大，合力持續匯聚。這當中，資產(chǎn)管理公司(AMC)作為處置不良、化解風(fēng)險的專(zhuān)業(yè)機構，有望在參與房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險處置、化解金融風(fēng)險方面發(fā)揮其獨特的功能優(yōu)勢。

　　6月21日，冠城大通發(fā)布公告，擬與華融資產(chǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)合作，由后者收購其即將到期的一筆公司債券，以確保該債券其他持有人如期得到償付。“由AMC出面收購房企存續債務(wù)，這是AMC參與化解房地產(chǎn)風(fēng)險的最新嘗試。”一位業(yè)內人士點(diǎn)評稱(chēng)。

　　一些跡象表明，AMC正加力、加快實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)紓困行動(dòng)。截至目前，中國信達、華融資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長(cháng)城資產(chǎn)四家全國性AMC均已加入紓困房地產(chǎn)行業(yè)的行列之中。

　　克而瑞研究中心研究總監朱一鳴介紹說(shuō)：“AMC救助陣營(yíng)正在不斷壯大，除了全國性AMC，一些地方性AMC也紛紛入局。其中，全國性AMC作為主力軍，已通過(guò)簽署協(xié)議、設立基金等形式對接多家出險房企。”

　　中國證券報記者注意到，6月7日，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )與浙商資產(chǎn)達成合作協(xié)議，共同發(fā)起設立“并購重整合伙企業(yè)(有限合伙)”，初步成立了100億元規模的“并購重組專(zhuān)項資金”，后續將用于房地產(chǎn)企業(yè)的解危紓困。

　　朱一鳴認為，收購出險房企項目或推動(dòng)其并購重組，確保問(wèn)題項目順利完工，落實(shí)“保交付、保民生、保穩定”，將是現階段AMC參與紓困房地產(chǎn)行業(yè)工作的重中之重。

　　市場(chǎng)信心不斷增強

　　剛過(guò)去的6月，房地產(chǎn)債券融資繼續好轉。Wind數據顯示，6月境內債券市場(chǎng)上發(fā)行的房地產(chǎn)行業(yè)債券(不含資產(chǎn)支持證券)合計471億元，實(shí)現凈融資161億元，已連續5個(gè)月保持凈融資為正值，并創(chuàng )出過(guò)去12個(gè)月的新高。

　　展望下半年，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉預計，房地產(chǎn)行業(yè)的合理資金需求將得到滿(mǎn)足，部分出險房企有望看到更有效的應對方案。

　　6月24日，深圳證券交易所發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)發(fā)展服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟的通知》指出，支持優(yōu)質(zhì)房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵其發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目。

　　業(yè)內人士認為，下半年房地產(chǎn)行業(yè)從銀行信貸、債券融資等渠道得到的資金支持有望增多。隨著(zhù)資金緊張程度緩解、融資成本下降，房企購地、投資、銷(xiāo)售等行為有望逐步回歸常態(tài)。

　　值得一提的是，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)交易改善的勢頭進(jìn)一步明顯。“銷(xiāo)售的改善有望進(jìn)一步提振參與各方的信心，進(jìn)而促成融資環(huán)境好轉，有效緩解房企短期資金壓力。”一位房地產(chǎn)企業(yè)融資負責人告訴中國證券報記者，“一方面，經(jīng)營(yíng)性現金流是企業(yè)最重要的資金來(lái)源之一，銷(xiāo)售回款的增加有望緩解房企資金壓力，提振市場(chǎng)信心；另一方面，市場(chǎng)信心的回升有助于房企獲得更多融資機會(huì )，形成良性循環(huán)。”