“10分鐘，20億元，356套房全部售罄。”今年上半年，整個(gè)鄭州房產(chǎn)圈的話(huà)題都離不開(kāi)鄭東新區神盤(pán)——華潤幸福里，這個(gè)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)被視為鄭州房地產(chǎn)調控政策松綁后樓市重啟的代表。

　　作為今年首個(gè)松綁限購的省會(huì )城市，同時(shí)又是二線(xiàn)城市的代表，鄭州無(wú)疑收獲了更多的目光。時(shí)至年中，距離鄭州政策松綁已有4個(gè)多月，在這期間，鄭州樓市走勢如何成為業(yè)內關(guān)注的問(wèn)題。

　　那么，華潤幸福里走紅是個(gè)別現象還是預示著(zhù)鄭州樓市真的熱了？在限購松綁后，鄭州樓市的真實(shí)現狀又是什么？

　　新房成交面積同比降五成，項目分化加劇

　　今年3月1日，鄭州發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，包含19條政策，后被業(yè)內稱(chēng)為“鄭19條”。業(yè)內人士認為，這是全國自2016年調控收緊以來(lái)，首個(gè)松綁“認房又認貸”的城市。

　　但是，“鄭19條”并沒(méi)有對鄭州新房市場(chǎng)起到立竿見(jiàn)影的效果。一方面，今年上半年受到疫情反復的影響，鄭州遭遇了短暫的封城，對新房市場(chǎng)影響很大；另一方面，部分房企遭遇資金鏈斷裂，導致鄭州出現大量停工和爛尾的樓盤(pán)，影響購房人購買(mǎi)新房的積極性。

　　據米宅數據顯示，今年4月，位于管城區的新城時(shí)光印象開(kāi)盤(pán)，客戶(hù)到訪(fǎng)為零組；位于經(jīng)開(kāi)區的金沙湖高爾夫觀(guān)邸推出196套房源，僅去化41套。

　　據中指研究院統計數據顯示，今年1-5月，鄭州主城區新房成交套數分別為3288套、2612套、3852套、3947套、2672套。在限購松綁后，4月的新房成交量有小幅增長(cháng)，但是5月受到疫情影響又有所回落。

　　根據克而瑞數據，今年1-6月，鄭州新房成交面積約469.19萬(wàn)平方米，成交均價(jià)約12316元/平方米，而相比去年同期成交面積下降約50%，規模減半。

　　對此，中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示：“‘鄭19條’出臺后，整體市場(chǎng)反響并未達到預期，今年上半年新房成交量與成交價(jià)均呈現下跌的態(tài)勢。”

　　時(shí)間轉折點(diǎn)出現在5月中下旬。隨著(zhù)鄭州疫情得到控制，線(xiàn)下售樓部重新開(kāi)放，再疊加利好政策的不斷累加和釋放，鄭州新房市場(chǎng)迎來(lái)了新一波行情，而華潤幸福里也選擇在此時(shí)開(kāi)盤(pán)，356套房在10分鐘內全部售罄，勁銷(xiāo)20億元。

　　據悉，華潤幸福里的位置確實(shí)極佳，距離鄭州東站約10分鐘車(chē)程，而鄭東新區向來(lái)是鄭州房?jì)r(jià)的高地，這里匯聚著(zhù)河南省主要的政府部門(mén)、有實(shí)力的金融機構和科技公司，購買(mǎi)力也是全市第一。

　　更為重要的是，華潤幸福里的售價(jià)在政府限價(jià)之下，為2.8萬(wàn)元/平方米-3.2萬(wàn)元/平方米，而附近同品類(lèi)建業(yè)天筑的二手房售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。“一、二手房?jì)r(jià)倒掛”無(wú)疑是華潤幸福里熱銷(xiāo)的重要原因。

　　此外，新京報記者從華潤幸福里售樓部得知，開(kāi)盤(pán)登記報名人數與房源數量比約為3：1，可謂是“三人搶一套房”。不僅如此，華潤幸福里在出售時(shí)額外綁定車(chē)位，車(chē)位售價(jià)為40萬(wàn)元/個(gè)，開(kāi)盤(pán)選房也是根據“購買(mǎi)車(chē)位的數量”。

　　然而，并不是所有的樓盤(pán)都能得到熱銷(xiāo)。記者通過(guò)對比鄭州不同區域的多個(gè)新盤(pán)得知，鄭州新房市場(chǎng)事實(shí)上存在著(zhù)嚴重的分化。地段好、品牌開(kāi)發(fā)商加持的品質(zhì)樓盤(pán)確實(shí)迎來(lái)了一波熱銷(xiāo)，開(kāi)盤(pán)去化率較高，而位置相對偏遠、尤其是位于三環(huán)外的新盤(pán)卻無(wú)人問(wèn)津。

　　比如，今年6月，位于金水區的萬(wàn)科古翠隱秀入市，去化率為81%；位于高新區的保利文化廣場(chǎng)的去化率為60%；相比之下，位于管城區的佳田未來(lái)新城去化率較低，為14%；位于東三環(huán)的東方宇億萬(wàn)林府去化率僅有2%。

　　58安居客房產(chǎn)研究院張波表示：“目前，鄭州樓市依然難言樂(lè )觀(guān)。從當下樓市政策來(lái)看，無(wú)論是需求側還是供給側的政策力度都不小，但從政策面傳導到市場(chǎng)面還未能體現。從新房市場(chǎng)來(lái)看，購房人對于市場(chǎng)信心不足，其中對于項目延遲交房或爛尾的擔心影響新房交易較為明顯，后期還需出臺一些保交房相關(guān)的政策，更大程度上給購房人的信心‘兜底’，才能更好拉動(dòng)市場(chǎng)復蘇。”

　　二手房市場(chǎng)回暖，交易周期縮短

　　與其擔心新房爛尾，還不如選擇二手房，更多的購房人轉向二手房市場(chǎng)。

　　租住在中原區的李女士告訴記者：“相比于新房，我更偏向于購買(mǎi)二手房。一方面，中原區新房太少了，沒(méi)什么選擇空間；另一方面，新房入住要等待較長(cháng)的時(shí)間。我身邊有很多朋友，之前買(mǎi)了新房，后來(lái)要么停工了，要么爛尾，所以還是買(mǎi)二手房穩妥些。”

　　“從去年到現在，我主要在看中原區核心地段的房源，比如錦藝、方圓經(jīng)緯的二手房，房?jì)r(jià)沒(méi)有明顯下降。近期，我發(fā)現可看的房源增多了，有不少新房源掛出來(lái)。”李女士說(shuō)。

　　為了解鄭州二手房市場(chǎng)的情況，記者聯(lián)系中原區二手房成交量最高的錦藝城附近中介門(mén)店。一位從業(yè)5年的資深中介人員告訴記者：“錦藝、錦繡、方圓經(jīng)緯屬于中原區比較核心的板塊，也是比較抗跌的板塊，二手房?jì)r(jià)格在近兩年并沒(méi)有明顯跌幅。

　　在政策放松后，尤其是鄭州取消了差額稅，這些板塊新掛出的房源明顯增多，可選的范圍增大，現在一套價(jià)格適中的二手房差不多掛牌3個(gè)月就可以賣(mài)掉，這個(gè)周期是明顯縮短了。”

　　在支持剛需、改善型住房需求的政策中，差額稅的變動(dòng)對于二手房帶動(dòng)比較大。自2015年1月1日開(kāi)始，鄭州家庭非“滿(mǎn)五唯一”的住宅交易時(shí)，賣(mài)方要繳納差額稅費((官方指導總價(jià)-原發(fā)票總價(jià))×20%)。在實(shí)際交易時(shí)，賣(mài)方的差額稅也往往由買(mǎi)方承擔，這就導致很多未達到“滿(mǎn)五唯一”條件的房源流通性較差。

　　目前，二手房交易可以自由選擇按核稅價(jià)的1%征收個(gè)人所得稅和按差額20%的稅率征收個(gè)人所得稅兩種方式，也就是說(shuō)鄭州已經(jīng)取消了個(gè)人所得稅必須采用差額計算的固定限制。

　　根據貝殼研究院統計數據顯示，今年3月、4月、5月、6月，鄭州二手房成交量分別環(huán)比增長(cháng)105%、-26%、-35%、69%，二手房?jì)r(jià)格指數分別環(huán)比增長(cháng)-0.2%、-0.5%、0.0%、-1.3%。由此來(lái)看，除了受到疫情反復影響的4月和5月外，3月和6月的二手房成交量有明顯的漲幅。

　　“鄭州二手房成交量有明顯的上漲態(tài)勢，整體商品住宅市場(chǎng)依然處于底部修復期。預計未來(lái)隨著(zhù)經(jīng)濟的好轉，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步脫離底部區間，市場(chǎng)銷(xiāo)售將逐漸回暖。”梁波濤如是說(shuō)。

　　新京報記者 徐倩