本報記者 昌校宇

　　日前，監管釋放“第三支箭”令業(yè)界喜出望外，短期內即有多家房企拋出融資計劃。而作為重要參與方的券商投行自然不敢怠慢，積極與房企接洽、擬方案，搶抓“第三支箭”落地下的發(fā)展機遇。

　　“‘第三支箭’的發(fā)出是積極發(fā)揮我國資本市場(chǎng)功能的重要舉措，也將為券商投行帶來(lái)一定的業(yè)績(jì)增量。”西部地區某券商投行資深人士向《證券日報》記者表示，“據我了解，多家券商投行相關(guān)業(yè)務(wù)團隊正在和部分房企進(jìn)行對接和初期溝通，但由于目前監管政策處于剛放開(kāi)的階段，所以項目進(jìn)度大多還處于早期盡調中。”

　　多位投行人士也對記者坦言，上市房企多年未進(jìn)行股權融資，業(yè)務(wù)規范性、合規性都有提升空間，且“保交樓、保民生”等認定標準、效益測算、補流比例要求等預計都將是業(yè)務(wù)實(shí)操重點(diǎn)問(wèn)題。同時(shí)，審核要求仍需進(jìn)一步明朗，預計房企股權融資發(fā)行銷(xiāo)售端壓力也比較大。

　　預計明年一季度或有項目成行

　　11月28日，證監會(huì )發(fā)布消息稱(chēng)，決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權融資方面調整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。具體包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。這標志著(zhù)房地產(chǎn)融資“第三支箭”發(fā)出。

　　房地產(chǎn)行業(yè)集體歡呼的同時(shí)，作為市場(chǎng)重要參與者之一的投行圈也在厲兵秣馬，忙著(zhù)與房企接洽、擬方案，希望搶抓“第三支箭”落地下的業(yè)務(wù)發(fā)展機遇。

　　前述投行資深人士介紹，多數券商投行已在第一時(shí)間組織相關(guān)人員進(jìn)行仔細研讀，并加強同業(yè)交流，掌握最新資訊和監管動(dòng)態(tài)。

　　中泰證券、華北地區某大型券商投行團隊均已與部分房企對接。中泰證券相關(guān)負責人向《證券日報》記者透露，“目前合作進(jìn)展順利。中泰證券的服務(wù)客戶(hù)包括中央和地方國有地產(chǎn)企業(yè)和部分龍頭地產(chǎn)企業(yè)。之前房企只能通過(guò)利潤留存、內部整合等方式實(shí)現資本補充，就有不少房企表達過(guò)對股權融資的迫切需求。因為相比融資成本高企的信貸和債券融資，再融資市場(chǎng)化定價(jià)程度更高，對權益補充力度更大，避免影響房企權益和凈利潤，運用恰當有望打破部分房企的高負債循環(huán)。”

　　資深投行人士王驥躍表示，部分房企已著(zhù)手與券商投行商討、籌備再融資事宜。“已上市房企資質(zhì)相對優(yōu)質(zhì)，他們此前都有日常維護著(zhù)往來(lái)關(guān)系的券商投行，并非無(wú)人問(wèn)津，預計不存在重大債務(wù)或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的房企都在積極計劃融資。”

　　同樣興奮的還有華東地區某券商投行部人員，他告訴《證券日報》記者，“我從業(yè)數年來(lái)，首次遇到監管從股權層面為房企融資打開(kāi)新口子。此前，頭部券商投行一直有相關(guān)項目?jì)洌捎诓糠址科蟆住行∪袒緯和３袛埓祟?lèi)業(yè)務(wù)。”

　　上市房企響應速度也極快，11月29日至12月6日，已有17家A股上市房企或涉房企業(yè)籌劃再融資或并購重組事宜，房企融資升溫勢頭明顯。

　　前述投行資深人士認為，從目前市場(chǎng)上公告的案例來(lái)看，與“保交樓、保民生”相關(guān)的房企融資需求最為迫切。

　　在中泰證券相關(guān)負責人看來(lái)，“房企都有融資需求，中小型房企因風(fēng)險抵御能力較弱、化解風(fēng)險需求迫切，融資需求更旺盛。”

　　“至于具體哪些券商投行涉足首批業(yè)務(wù)，還需關(guān)注上述房企的后續公告信息。”中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從現有已披露股權融資計劃的房企類(lèi)型來(lái)看，央企、地方國企、已出險民企和未出險民企都有，可以看出“第三支箭”的適用范圍很廣，穩健房企可以借此機會(huì )擴大資本實(shí)力，進(jìn)一步降低杠桿率，適應地產(chǎn)行業(yè)的新格局，對于國有開(kāi)發(fā)商而言，還可以將集團層面的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司，而出險房企也可以通過(guò)定增等方式獲取股權融資，既能夠與“保交樓”的任務(wù)相結合，也能夠改善融資性現金流的表現。

　　對于后續房企股權融資項目推進(jìn)速度，中泰證券相關(guān)負責人認為，“第三支箭”剛發(fā)出，監管部門(mén)出于謹慎態(tài)度對房企股權融資項目的審核速度可能較一般再融資項目放緩，若是向大股東增發(fā)且募投方向明晰的項目可能較快。近期各上市房企已在積極籌備股權融資事宜，預計最快2023年年中可能有項目落地。

　　不過(guò)，在明明看來(lái)，若要實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)的軟著(zhù)陸，股權融資項目的推進(jìn)速度需得到保障，尤其是國企、央企開(kāi)發(fā)商的再融資申請需更快得到監管部門(mén)的反饋。在獲得監管部門(mén)核準批復后，房企可以在12個(gè)月的有效期內擇機實(shí)施，在這一環(huán)節民營(yíng)房企的節奏或許會(huì )更快。整體而言，房企股權融資的實(shí)際落地時(shí)間大概率將在明年一季度。

　　王驥躍也認為，考慮到再融資流程所需要的時(shí)間，相關(guān)項目最快或在明年3月份成功發(fā)行。

　　投行實(shí)操層面仍有部分難點(diǎn)

　　“此前，在房企股權融資實(shí)質(zhì)暫停的階段，房企自下而上地謀求股權融資非常困難，也較少有房企將股權融資當作優(yōu)先級很高的任務(wù)來(lái)推進(jìn)。”明明對記者表示。

　　前述投行資深人士也坦言，近些年券商投行主要為房企提供的是債券融資服務(wù)等。自2015年公司債券發(fā)行新規實(shí)施以來(lái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司實(shí)際承銷(xiāo)金額近600億元。目前一直按照監管要求勤勉開(kāi)展受托管理工作，協(xié)助出現資金緊張的房企開(kāi)展展期方案的制定、投資者溝通、本息的分期兌付等工作。

　　或因房企股權融資闊別已久，目前雖然監管開(kāi)閘，但在業(yè)務(wù)具體實(shí)操層面上還有部分難點(diǎn)。

　　中泰證券相關(guān)負責人認為，上市房企多年未進(jìn)行股權融資，業(yè)務(wù)規范性、合規性等都有提升空間，企業(yè)信用情況，資產(chǎn)價(jià)值評估，“保交樓、保民生”、經(jīng)濟適用房、棚戶(hù)區改造或舊城改造拆遷安置住房的認定標準、效益測算、補流比例要求，包括信息披露要求等預計都將是業(yè)務(wù)實(shí)操重點(diǎn)問(wèn)題。

　　前述投行資深人士也道出自己的擔心，“目前的募集資金限定范圍較窄，在募投項目的設計應用以及后續募集資金的監管方面可能存在困難。同時(shí)因處于政策推出初期，例如重組上市、再融資等股權融資的審核具體要求也有待明確，這給券商投行業(yè)務(wù)團隊在盡調時(shí)帶來(lái)一定的不確定性。”

　　在明明看來(lái)，實(shí)操層面是存在分化現象的，對于頭部房企而言，其股權再融資計劃預計能較快地推進(jìn)，主要因尋找定增對象相對容易，且其募資用途比較清晰，合規性較有保障。對于部分民營(yíng)房企尤其是已經(jīng)出險的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，其股權再融資計劃雖也迅速推出，但后續推進(jìn)可能需要更多時(shí)間。

　　前述投行內部人士提示，考慮到行業(yè)特殊性等因素，再融資即使獲批，承銷(xiāo)端市場(chǎng)不一定“買(mǎi)單”，還是需多管齊下解決投融資兩端的顧慮。

　　各界期待政策實(shí)施范圍擴大

　　房企融資升溫勢頭明顯，對券商投行既是機遇也是挑戰。

　　前述投行資深人士介紹，其所在的投行團隊曾服務(wù)多家房企，目前正積極接洽相關(guān)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，挖掘企業(yè)股權融資需求，爭取在政策紅利下加強差異化優(yōu)勢。

　　中泰證券相關(guān)負責人認為，“第三支箭”的發(fā)出也對券商投行的國家政策解讀能力、監管政策把控能力、風(fēng)險識別能力、客戶(hù)服務(wù)能力提出了更高要求，投行需憑借專(zhuān)業(yè)能力積極滿(mǎn)足客戶(hù)融資需求，幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)提升報表質(zhì)量、化解風(fēng)險。

　　“‘第三支箭’的發(fā)出一定程度上將彌補近兩年房企債券融資萎縮對券商投行業(yè)務(wù)的影響。”明明認為，不過(guò)也應注意到，即使有“三箭齊發(fā)”的政策助力，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)也難有二次爆發(fā)增長(cháng)的可能性，大概率將穩定在新的“平臺區”。因此從融資需求來(lái)看，未來(lái)的股權加債權融資規模可能不會(huì )有太大增長(cháng)，而且集中度會(huì )進(jìn)一步提升。對于券商投行而言，把握優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍是重中之重。

　　在王驥躍看來(lái)，房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，有大量融資需求，且凈資產(chǎn)增厚后，資產(chǎn)負債率降低，加杠桿的空間盡顯，可采用先股后債的融資方式。但預計不會(huì )給券商投行帶來(lái)較大業(yè)務(wù)增量，畢竟不太可能有非常大規模的融資額度。

　　業(yè)內預計，未來(lái)一段時(shí)間內或有不少房企提交再融資方案，且對政策面的進(jìn)一步“松綁”還有期待。

　　前述投行資深人士表示，當前涉房項目再融資的募集資金基本限定只能用于存量項目，且存量項目還限定在了“保交樓、保民生”、經(jīng)適房、安置房、舊城改造等方面，希望后續監管層面能放寬至新開(kāi)發(fā)項目，項目類(lèi)型也明確放寬至一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目等，進(jìn)一步擴大政策實(shí)施范圍。

　　在中泰證券相關(guān)負責人看來(lái)，涉房項目的范圍較廣，目前住宅類(lèi)項目、商業(yè)類(lèi)項目、房企自建類(lèi)項目、雙主業(yè)房企等均存在融資需求，隨著(zhù)未來(lái)政策逐漸落地、趨勢逐漸明朗、細節逐漸豐富后，會(huì )有納入可申請再融資的資產(chǎn)籃子的可能性。