支持剛性和改善性需求 有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險

　　中央定調2023年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主旋律

　　本報記者 孫蔚

　　近日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會(huì )議在京召開(kāi)，會(huì )議分析了當前經(jīng)濟形勢，部署2023年經(jīng)濟工作。保交樓、保民生、保穩定，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡……本次會(huì )議對房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要表述和部署引起了業(yè)內的高度關(guān)注。接受《中國消費者報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家們認為，會(huì )議為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展定調，行業(yè)企穩回升的節奏有望進(jìn)一步加快。

　　“三保”助樓市“穩”字當頭

　　自去年下半年以來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現明顯的下行壓力，部分房企資金緊張，有的樓盤(pán)交付延期，市場(chǎng)信心受挫，消費者置業(yè)意愿下降。尤其是近幾個(gè)月，行業(yè)加速下滑，成為影響經(jīng)濟運行的一個(gè)重要風(fēng)險因素。

　　本次中央經(jīng)濟工作會(huì )議對房地產(chǎn)市場(chǎng)著(zhù)墨頗多。會(huì )議指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作。會(huì )議還提出，滿(mǎn)足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況。

　　“這是中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次就房地產(chǎn)提出‘三保’政策。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波對記者表示，毫無(wú)疑問(wèn)，“穩”是2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，保交樓是穩定需求側信心的基礎，是保民生的重要舉措，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的前提。而房地產(chǎn)在恢復和擴大消費層面有著(zhù)重要作用，也是推動(dòng)經(jīng)濟穩定發(fā)展的支柱力量。

　　張波表示，在往年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，房地產(chǎn)相關(guān)表述一般是放在民生保障等部分，此次則放在了防風(fēng)險部分，具有較強的指向意義。

　　“房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、涉及面廣，對經(jīng)濟而言，既是動(dòng)力源，也是風(fēng)險源。”中央財經(jīng)委員會(huì )辦公室副主任韓文秀日前在“2022—2023中國經(jīng)濟年會(huì )”上也表示，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險是有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的重中之重。

　　今年11月以來(lái)，金融管理部門(mén)相繼推出包括擴容“第二支箭”、股權融資“第三支箭”開(kāi)閘、支持房地產(chǎn)“金融16條”等在內的多項舉措，助力房地產(chǎn)企業(yè)打通融資渠道，并從供需兩端發(fā)力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

　　隨后，多家房企發(fā)債融資取得新進(jìn)展，商業(yè)銀行與房企密集簽約并意向性授信額度，保交樓專(zhuān)項借款基本投放至項目……種種跡象顯示，隨著(zhù)政策舉措更加豐富、力度不斷加大，房企融資環(huán)境已經(jīng)出現改善。

　　張波認為，下一階段對房企融資的支持力度會(huì )繼續保持，通過(guò)強化融資保障，可以增加房企現金流，優(yōu)化房企財務(wù)結構，加快項目開(kāi)工建設，有效改善房企總體的生存現狀，助力行業(yè)逐步企穩回升。另外，重點(diǎn)關(guān)注優(yōu)質(zhì)頭部房企也將推動(dòng)行業(yè)優(yōu)勝劣汰進(jìn)一步加快。

　　支持剛性和改善性需求

　　本次中央經(jīng)濟工作會(huì )議強調了房地產(chǎn)對經(jīng)濟恢復的重要性。會(huì )議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(cháng)租房市場(chǎng)建設。

　　近日，中央財辦相關(guān)負責人在回應當前經(jīng)濟熱點(diǎn)問(wèn)題時(shí)表示，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)占國內生產(chǎn)總值的比重大約為7%左右，加上建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)占比達到14%左右，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半，房地產(chǎn)類(lèi)貸款占全部貸款余額的39%，房產(chǎn)占城鎮居民家庭資產(chǎn)的近六成。要充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，住房消費潛力要予以釋放。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷20余年的發(fā)展，如今大量置業(yè)者的需求已經(jīng)從“有房住”向“住得好”轉變，正在進(jìn)入新一輪的住房品質(zhì)提升階段。結合當前的多孩家庭增多以及人口老齡化趨勢，消費者對居住改善提出了更高的要求。

　　“在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。”東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青對記者表示，后期政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付成數、下調居民房貸利率方面還有較大空間。其中，引導5年期以上LPR報價(jià)進(jìn)一步下調，持續降低居民房貸利率是關(guān)鍵所在，有可能在明年初落地。

　　王青預計，行業(yè)企穩回升的節奏有望進(jìn)一步加快，2023年年中前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望出現趨勢性回暖，將結束約兩年的行業(yè)下行周期。

　　中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬也表示，今年以來(lái)，已推出置換房產(chǎn)個(gè)人所得稅退還等支持政策，接下來(lái)，預計會(huì )有更多此類(lèi)政策出臺，從多維度保障剛性和改善性需求。隨著(zhù)政策效力的持續釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望于2023年上半年觸底反彈。

　　推動(dòng)行業(yè)模式重構轉型

　　記者注意到，對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向，去年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，而今年進(jìn)一步提出要“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡”。

　　“我認為房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式從供給側來(lái)說(shuō)就是租購并舉，尤其加強保租房、長(cháng)租房建設。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，“具體來(lái)說(shuō)，從群體講是以新市民需求為主，從模式上講，要告別土地依賴(lài)，告別高周轉、高杠桿、高負債的‘三高’模式。這些需要長(cháng)期建設實(shí)現，不能畢其功于一役。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)則認為，此次會(huì )議再提要推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩過(guò)渡，或將意味著(zhù)2023年會(huì )有新發(fā)展模式的相關(guān)重磅政策出臺，這是房地產(chǎn)行業(yè)的參與者需要重點(diǎn)關(guān)注的。

　　“明年對于房地產(chǎn)是一個(gè)‘重構的時(shí)期’，包括土地財政模式、開(kāi)發(fā)模式、住房制度、開(kāi)發(fā)主體等都要重構。”廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文認為，未來(lái)房地產(chǎn)要轉型發(fā)展為“一頭連著(zhù)經(jīng)濟、一頭連著(zhù)民生”的行業(yè)，從長(cháng)期看房地產(chǎn)業(yè)將轉向高質(zhì)量、低杠桿的新發(fā)展模式。