中新網(wǎng)9月2日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)9月1日，距離廣州、深圳官宣“認房不認貸”僅過(guò)去兩天，北京、上海也在同日宣布執行這一政策措施。

　　至此，四大一線(xiàn)城市全部加入“認房不認貸”行列。業(yè)內分析認為，這意味著(zhù)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部或已確立。

　　四大一線(xiàn)城市全部官宣

　　9月1日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。

　　通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。該通知自2023年9月1日起施行。

　　同日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監督管理總局上海監管局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，執行購買(mǎi)首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，自通知印發(fā)次日起執行。

　　繼8月30日廣州、深圳相繼出臺相關(guān)政策后，四大一線(xiàn)城市已全部加入“認房不認貸”隊伍。

　　資料圖：航拍一處新建住宅。 中新社記者 呂明 攝

　　“認房不認貸”政策好在哪？

　　“認房不認貸政策，通俗來(lái)說(shuō)就是希望把更多購房群體和購房需求納入到首套房的認定標準中。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)解釋稱(chēng)，“換句話(huà)說(shuō)，后續界定首套和二套房的標準，就只看你所在城市是否有房子。”

　　這一政策是如何降低首付比例和房貸利率的？嚴躍進(jìn)舉例稱(chēng)，當前上海一套新房平均總價(jià)大概為500萬(wàn)元。政策前，二套房首付最高比例(認購非普通住宅)為70%，即首付款需要350萬(wàn)元。而按照現在新政策，若納入到首套房的認定范疇，那么首付款大約需要175萬(wàn)。據此對比，首付款直接減少了175萬(wàn)，相當于房?jì)r(jià)款的35%。

　　同樣，納入到首套房標準，其房貸利率也會(huì )跟著(zhù)下調，或者說(shuō)適用首套房的利率標準。當前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金200萬(wàn)、30年期等額本息計算，其利息總支出約為198萬(wàn)，月供約為11044元。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬(wàn)，月供約為10193元。對比來(lái)看，利息總支出減少近31萬(wàn)元，月供減少約851元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“認房不認貸”的新政，支持了居民合理的住房需求，對于有置換、改善類(lèi)住房需求的家庭，將帶來(lái)切實(shí)的作用。而從北京這幾年來(lái)的二手房市場(chǎng)看，改善類(lèi)需求超過(guò)半數。

　　四大城市各有何特點(diǎn)？

　　——北京

　　“北京市場(chǎng)一直以來(lái)都比較穩定，今年以來(lái)在面臨諸多外部挑戰的情況下，體現出了較強的韌性。”貝殼研究院認為，北京的穩定性是由穩定的供需關(guān)系、較高的自有資金水平、合理的供給規模、穩定的政策環(huán)境共同決定的。此次政策調優(yōu)是針對新市民和買(mǎi)一賣(mài)一群體的購房條件優(yōu)化，北京信貸條件與政策環(huán)境仍然總體穩定。

　　“相比較而言，北京今年市場(chǎng)的降溫幅度稍少些，2023年上半年，北京二手房成交量同比上漲21%。”58安居客研究院院長(cháng)張波指出，但從4月份開(kāi)始，成交量持續下降，6月份成交量?jì)r(jià)下行最為明顯，從安居客線(xiàn)上數據來(lái)看，9月二手房掛價(jià)格環(huán)比微跌0.17%，并且看房熱度在今年也有一定程度下滑。

　　“對于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，肯定會(huì )出現‘金九銀十’，二手房成交量有望快速上漲到1.5萬(wàn)套-2萬(wàn)套，部分區域短期出現價(jià)格上行也成為必然。”張大偉認為。

　　——上海

　　58安居客研究院院長(cháng)張波指出，上海今年市場(chǎng)的降溫在二季度開(kāi)始表現明顯，主要體現在二手房成交量下行并伴隨價(jià)格下行，一手房外圍去化速度變慢，從安居客線(xiàn)上數據來(lái)看，新房?jì)r(jià)格同比去年微跌0.76%，并且看房熱度在今年也有一定程度下滑。

　　據中指監測數據，上海新建商品住宅(不含保障房)已連續兩月成交低于5000套，而二手房已連續4個(gè)月成交低于“榮枯線(xiàn)”，7月底以來(lái)受政策預期影響，上海二手房市場(chǎng)活躍度有所回升，二手房成交量亦有緩慢恢復。

　　“當前正值傳統‘金九銀十’階段，上海房企在推盤(pán)上積極性明顯增加，而購房者在政策明朗后，入市意愿明顯增強、購房策略也更加清晰。”嚴躍進(jìn)認為，9月份上海樓市交易會(huì )有積極提振，且交易活躍態(tài)勢會(huì )持續，在一二手房等領(lǐng)域都會(huì )有重要的表現。購房者購房心態(tài)也會(huì )更加理性健康，房?jì)r(jià)將有保持穩定的基礎和良好態(tài)勢。

　　——廣州、深圳

　　兩天之前，“認房不認貸”在廣州、深圳先一步官宣落地。

　　對于政策在廣州、深圳“打頭陣”的原因，廣東省規劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：廣州、深圳外來(lái)人口集中，新市民占常住人口的一半左右，需求潛力大；其次，廣州、深圳是大灣區核心城市，因大灣區互聯(lián)互通和工作變動(dòng)導致的人口流動(dòng)頻繁。

　　“廣州、深圳近期二手房?jì)r(jià)格回調明顯，7月份廣州環(huán)比下跌1%，深圳下跌0.9%，明顯高于京滬以及其他熱點(diǎn)城市，且二手房掛牌量還在增加，價(jià)格下跌幅度還在加大。”李宇嘉表示。

　　他同時(shí)指出，北京、上海商品房回調幅度沒(méi)有廣州、深圳那么大，二手房?jì)r(jià)格跌幅開(kāi)始收窄。此次北京、上海也跟進(jìn)，且政策表述與廣州、深圳一致，意味著(zhù)此次房地產(chǎn)政策調整是自上而下的舉動(dòng)。從本質(zhì)上講，過(guò)去過(guò)熱時(shí)期的一些政策需要退出，這也是政策調整和回歸正常。

　　資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤(pán)。

　　全國房地產(chǎn)市場(chǎng)底部或已確立

　　“8月份市場(chǎng)下行超出了市場(chǎng)預期，迫切需要在‘金九銀十’、年底銷(xiāo)售旺季來(lái)臨之際，通過(guò)北上廣深等一線(xiàn)城市政策調整，帶動(dòng)預期穩定。”李宇嘉指出，包含北上廣深帶動(dòng)的三大都市圈，都市圈樓市占據了全國樓市新房市場(chǎng)銷(xiāo)售金額70%的份額，這是樓市的基本盤(pán)，也是穩定樓市的抓手。

　　“一線(xiàn)城市的政策過(guò)往都是處于收緊狀態(tài)，即使是去年下半年開(kāi)始市場(chǎng)整體出現降溫，一線(xiàn)也都保持巋然不動(dòng)。”張波認為，目前政策的放松也代表著(zhù)全國市場(chǎng)底部已經(jīng)確立，通過(guò)政策釋放出一批自住需求，無(wú)疑將有利于一線(xiàn)城市熱度回升，并帶動(dòng)全國更多城市走出低迷行情。

　　他同時(shí)指出，“認房不認貸”政策的落地，預計在一線(xiàn)中短期效果會(huì )較為明顯，一方面由于置換需求抬頭，會(huì )帶動(dòng)二手房掛牌量提升，同步拉升二手房成交量；另一方面，市場(chǎng)上中高端住宅的需求量也會(huì )近一步增大，置換需求入市會(huì )更為積極，市場(chǎng)的觀(guān)望情緒會(huì )大大消減。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，一線(xiàn)城市已全面落實(shí)首套房“認房不認貸”，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關(guān)舉措。政策暖風(fēng)頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一波向上行情，“金九銀十”市場(chǎng)可期。

　　“核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩，從而帶動(dòng)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸修復。未來(lái)4個(gè)月，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)能否企穩對于宏觀(guān)經(jīng)濟大盤(pán)至關(guān)重要。”陳文靜說(shuō)。(完)