■ 周邊道路滿(mǎn)滿(mǎn)當當，小區車(chē)庫空空蕩蕩。近日，成都市雙流區綠城誠園一期小區因車(chē)位停車(chē)費定價(jià)遠高于周邊同地段價(jià)格引發(fā)關(guān)注。

　　■ 小區車(chē)位停車(chē)費之爭并不少見(jiàn)。成都商報-紅星新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)獲悉，由于當前住宅小區停車(chē)服務(wù)費實(shí)行“市場(chǎng)調節價(jià)”，與此相關(guān)的定調價(jià)爭議和矛盾在全國多地出現。在成都，有小區調價(jià)前后的月租價(jià)格差更是達到了5倍。

　　■ 市場(chǎng)調節價(jià)背后，一面是開(kāi)發(fā)商作為車(chē)位產(chǎn)權人擁有的自主定價(jià)權，而另一面，車(chē)位作為小區住宅附屬設施，又具有民生配套的特殊性。價(jià)格到底該怎么定，如何調呢？業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的雙方權益如何取得平衡呢？

　　現狀

　　突漲5倍，小區停車(chē)位定價(jià)就這么“任性”？

　　案例一：2021年4月，成都市錦江區財富中心小區調整了停車(chē)費收費標準。其中，包月停車(chē)收費標準調整為業(yè)主800元/月，租戶(hù)1200元/月。而原來(lái)的停車(chē)費每月僅230元。從230元漲到1200元，將近5倍的漲幅讓眾多小區業(yè)主和租戶(hù)直喊吃不消。

　　案例二：成都高新區交子大道33號中國華商金融中心也曾于2019年9月因調整停車(chē)費引發(fā)爭議。根據調價(jià)標準，該中心地下負四樓車(chē)位調價(jià)前后的差距達到了2倍，月停車(chē)費超過(guò)了2000元。業(yè)主質(zhì)疑，這遠遠超出了周邊小區平均每月400元左右的價(jià)格。

　　案例三：2020年11月，雙流區富豪三里花城也曾因停車(chē)費太貴等原因引發(fā)業(yè)主“維權”。

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　　多名受訪(fǎng)者告訴記者，面對小區車(chē)位停車(chē)費的調價(jià)，“維權”常常是很困難的。“通常相關(guān)部門(mén)的回復都會(huì )提到住宅車(chē)位價(jià)格是實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，開(kāi)發(fā)商是產(chǎn)權人，可以對價(jià)格進(jìn)行調整，政府部門(mén)難以直接干預。”“一般只能組織協(xié)調，但很多時(shí)候調解效果并不好，耗時(shí)耗力，很難解決根本性問(wèn)題。”一名受訪(fǎng)業(yè)主表示。

　　訴訟

　　業(yè)主狀告開(kāi)發(fā)商有輸有贏(yíng)，

　　停車(chē)費有無(wú)相關(guān)合同很關(guān)鍵

　　記者梳理發(fā)現，類(lèi)似的車(chē)位定調價(jià)爭議和矛盾在全國多地也并不少見(jiàn)。有業(yè)主則直接將開(kāi)發(fā)商、物業(yè)告上了法院。

　　在媒體公開(kāi)報道的一起訴訟案例中，杜女士于2016年在廣州富麗居3號樓購買(mǎi)了一處房產(chǎn)，并與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規約》。根據《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的第五條約定，機動(dòng)車(chē)地下車(chē)位的停車(chē)費為300元/個(gè)/月；機動(dòng)車(chē)地面車(chē)位的停車(chē)費為200元/個(gè)/月。可后來(lái)在沒(méi)有與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商的情況下，物業(yè)直接將停車(chē)費上調至了每月650元至750元不等。

　　法院審理認為：開(kāi)發(fā)商對住宅小區車(chē)位不能單方面任意提高收費標準。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)未經(jīng)小區業(yè)主同意單方面將地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位月租價(jià)格上調，程序上侵害了富麗居小區業(yè)主的知情權，也違反了前期物業(yè)服務(wù)管理合同之約定，顯屬不妥。法院于2019年6月25日作出判決，小區地下車(chē)庫車(chē)位收費標準應恢復到每月每輛300元。

　　不過(guò)，在記者查詢(xún)更多相關(guān)案例中，尤其是在沒(méi)有相關(guān)合同約定的情況下，且住宅小區停車(chē)位的收費又實(shí)行的是市場(chǎng)調節價(jià)，開(kāi)發(fā)商作為產(chǎn)權人，其調價(jià)權利多會(huì )得到法院支持，業(yè)主方少有勝訴。

　　據中國裁判文書(shū)網(wǎng)上公布的一起案例，2019年4月1日，廣東某小區141名業(yè)主因停車(chē)費上漲的問(wèn)題將小區開(kāi)發(fā)商、物業(yè)告上了法庭。業(yè)主們認為當初在購房時(shí)，曾公示過(guò)收費標準為每天10元，且有銷(xiāo)售人員售房時(shí)口頭對停車(chē)費作出允諾，并已經(jīng)實(shí)際履行幾年，因此該停車(chē)收費公示牌公示的停車(chē)收費價(jià)格屬于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的內容。

　　但后來(lái)，開(kāi)發(fā)商單方提價(jià)將停車(chē)費調整為25元一天，應屬擅自變更合同內容的行為。由此，停車(chē)費應當調回原價(jià)。不過(guò)，法院最終駁回了業(yè)主的訴訟請求。法院認為，關(guān)于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否約定停車(chē)費價(jià)格的問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商上調停車(chē)費價(jià)格是否侵害業(yè)主權利及壟斷停車(chē)費價(jià)格的主張無(wú)事實(shí)與法律依據。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對涉案停車(chē)位享有專(zhuān)屬物權，具有收益和處分的權利，開(kāi)發(fā)商對涉案停車(chē)位租金有權自主定價(jià)。

　　措施

　　關(guān)于停車(chē)費定價(jià)，成都曾出臺《指導意見(jiàn)》

　　什么是“市場(chǎng)調節價(jià)”？其主要依據為國家發(fā)展改革委印發(fā)的《關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（發(fā)改價(jià)格［2014］2755號），該通知于2014年12月17日發(fā)布。其中明確了住宅小區機動(dòng)車(chē)和非機動(dòng)車(chē)停車(chē)收費標準實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，不在政府定價(jià)目錄范圍內，不需要價(jià)格主管部門(mén)審批，向相關(guān)部門(mén)報備即可。然而，住宅小區停車(chē)費定價(jià)“實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)”這個(gè)規定，卻并沒(méi)有一個(gè)確切的數字量化標準，在實(shí)際執行時(shí)，引發(fā)的爭議不少。

　　2019年成都曾發(fā)布過(guò)《關(guān)于進(jìn)一步規范住宅小區機動(dòng)車(chē)停車(chē)服務(wù)收費的指導意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）。關(guān)于停車(chē)費定價(jià)，《指導意見(jiàn)》提出：住宅小區車(chē)（庫）位出租價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。開(kāi)發(fā)建設單位制定、調整價(jià)格，需結合住宅小區所在區位、商品房項目定位、規劃車(chē)位配比、市場(chǎng)供需狀況等多種因素綜合確定。關(guān)于停車(chē)費調價(jià)：確需調整住宅小區停車(chē)收費價(jià)格的，開(kāi)發(fā)建設單位或受托人應當合理確定價(jià)格漲幅，并采取適當措施避免矛盾激化。

　　《指導意見(jiàn)》除明確了車(chē)位出租收費的漲價(jià)幅度和調整方案外，針對業(yè)主代表與開(kāi)發(fā)建設單位協(xié)商溝通無(wú)法達成一致意見(jiàn)時(shí)，當事人可向屬地人民調解委員會(huì )書(shū)面申請調解，或向屬地政府有關(guān)部門(mén)申請行政調解，仍無(wú)法達成一致可向人民法院、仲裁機構提起訴訟、仲裁。

　　他山之石

　　廣州出臺住宅停車(chē)收費規則，調價(jià)需按5個(gè)程序進(jìn)行

　　小區停車(chē)費到底如何調價(jià)？記者了解到，2021年，廣州市發(fā)改委在官網(wǎng)印發(fā)了關(guān)于《廣州市住宅停車(chē)場(chǎng)機動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費協(xié)商議價(jià)規則（試行）》的通知，為業(yè)主和停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者協(xié)商議價(jià)提供了程序規范。

　　廣州的這一通知指出，對于待售住宅，建設單位和停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者應當在簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確停車(chē)收費制定依據、成本情況、停車(chē)收費標準、計費方式、收費標準有效期、有效期屆滿(mǎn)后的調價(jià)方式等內容，并以書(shū)面形式在銷(xiāo)售現場(chǎng)顯著(zhù)位置主動(dòng)公布、作出承諾。

　　對于已售住宅，需制定或提高住宅停車(chē)場(chǎng)收費標準的，經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主應當按照申請、公示、協(xié)商、協(xié)商一致和不一致5個(gè)程序進(jìn)行協(xié)商。如果協(xié)商日期超過(guò)150天，仍無(wú)法達成一致可申請調解。未按照規則要求進(jìn)行協(xié)商或擅自調價(jià)的，可向相關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴。

　　程序一：要調價(jià)，經(jīng)營(yíng)者應首先向街道辦提出書(shū)面要求

　　程序二：書(shū)面報告應在顯著(zhù)位置公示至少30天

　　程序三：業(yè)主代表參與協(xié)商，可委托第三方機構進(jìn)行評估

　　程序四：協(xié)商一致，結果應公示至少30天

　　程序五：協(xié)商超過(guò)150天，無(wú)法達成一致可申請調解

　　律師說(shuō)法

　　住宅停車(chē)費如何定，怎么調？

　　■ 四川英濟律師事務(wù)所高級合伙人、副主任陳逢逢律師：市場(chǎng)調節價(jià)并不意味著(zhù)可以強勢到坐地起價(jià)，業(yè)主只能被動(dòng)接受的地步。

　　■ 太琨律創(chuàng )始合伙人、中國政策科學(xué)研究會(huì )特邀研究員朱界平律師：雖然車(chē)位價(jià)格現在已不屬于政府定價(jià)項目，但是車(chē)位定價(jià)絕不能忽視民生屬性。

　　A.市場(chǎng)調節價(jià)并不意味坐地起價(jià)，不能忽視民生屬性

　　四川英濟律師事務(wù)所高級合伙人、副主任陳逢逢律師表示：“市場(chǎng)調節價(jià)并不意味著(zhù)可以強勢到坐地起價(jià)，業(yè)主只能被動(dòng)接受的地步。”

　　陳逢逢表示，一方面，車(chē)位產(chǎn)權人對停車(chē)費的確具有自主定價(jià)權，但另一方面，這個(gè)定價(jià)并不是單方的，不僅要受到市場(chǎng)競爭制約確保定價(jià)與當地周邊房屋價(jià)格和其他配套價(jià)格相符合，而車(chē)位是小區住宅的附屬設施，因此業(yè)主的知情、協(xié)商程序也要確保。

　　太琨律創(chuàng )始合伙人、中國政策科學(xué)研究會(huì )特邀研究員朱界平律師也表示，雖然車(chē)位價(jià)格現在已不屬于政府定價(jià)項目，但是車(chē)位定價(jià)絕不能忽視民生屬性。

　　B.業(yè)主享有公平交易權，“亂漲價(jià)”涉嫌違反《反壟斷法》

　　陳逢逢認為，盡管開(kāi)發(fā)商享有車(chē)位物權，具有自主定價(jià)權利，但如對自持車(chē)位的漲價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)，漲價(jià)標準隨意、混亂，“市場(chǎng)調節價(jià)”的法則則并不能作為正當理由。

　　首先，亂漲價(jià)涉嫌違反《合同法》第54條規定，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)后與業(yè)主之間形成的車(chē)位租賃合同顯失公平，其次，若開(kāi)發(fā)商所提供的車(chē)位處于市場(chǎng)支配地位，亂漲價(jià)也可能涉嫌違反《反壟斷法》。同時(shí)，自持車(chē)位任意漲價(jià)還涉嫌違反《消費者權益保護法》。

　　C.應結合“市場(chǎng)調節”與“行政干預”進(jìn)行調整

　　“開(kāi)發(fā)商對停車(chē)位享有專(zhuān)屬物權，具有收益和處分的權利”并不意味產(chǎn)權人可以任意調整車(chē)位價(jià)格。朱界平表示，“放開(kāi)市場(chǎng)定價(jià)絕不等于賣(mài)方可以坐地起價(jià)，囤積居奇。”

　　朱界平建議，國家主管部門(mén)應對此制定相關(guān)的制度或是對有關(guān)政策及時(shí)進(jìn)行調整，“或許可以再次回歸到政府指導價(jià)，同時(shí)，相關(guān)的法律法規也要配套完善，比如在銷(xiāo)售房屋合同中，應對配套的車(chē)位費、物業(yè)費如何收取進(jìn)行明確的約定，對漲幅應該如何調整等進(jìn)行一定的規定，這樣購房方可以在事先進(jìn)行選擇，避免后續出現矛盾。”

　　陳逢逢認為，由于車(chē)位、車(chē)庫是小區業(yè)主共同生活的輔助設施，屬于配套設施，其性質(zhì)決定了小區停車(chē)服務(wù)市場(chǎng)的競爭不充分，供需雙方的市場(chǎng)地位不平等，要完全依靠市場(chǎng)價(jià)格機制并不現實(shí)，所以要調整業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或物管之間的不公平關(guān)系，就需要依賴(lài)于行政或其他主體的平衡，其中業(yè)委會(huì )的成立及運行是比較便捷的方式。為了確保業(yè)主的協(xié)商地位，可由業(yè)委會(huì )代表全體業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或物管進(jìn)行價(jià)格協(xié)商，雙方按停車(chē)需求、經(jīng)營(yíng)成本等測算停車(chē)收費。

　　（成都商報-紅星新聞?dòng)浾?張肇婷 章玲）