“飛線(xiàn)”充電、養犬糾紛、停車(chē)難、噪聲擾民、“住改商”……許多小區的居民遭遇過(guò)這些煩心事。這些事兒看上去不大，但依照法律法規，如要解決往往需多個(gè)部門(mén)聯(lián)手執法，而這樣的執法往往很難出現在小區里。

　　今年4月—7月，省人大常委會(huì )開(kāi)展《江蘇省物業(yè)管理條例》執法檢查，“綜合執法難進(jìn)小區”被頻頻提及，記者就此進(jìn)行了調查。

　　小區管理存在“九龍治水”現象

　　南京市鼓樓區鳳凰街道某小區業(yè)主王興宏當過(guò)3屆小區業(yè)委會(huì )主任，現在建立了一個(gè)微信群，群成員是300多位該市各小區業(yè)委會(huì )委員。觀(guān)察物業(yè)行業(yè)問(wèn)題近10年，王興宏認為，執法延伸進(jìn)小區效果不佳原因多樣，有的問(wèn)題源于執法邊界不是很清晰，有的執法邊界清晰但執法力量不足，有的則是執法部門(mén)存在推諉現象。

　　比如樓道雜物需要消防部門(mén)配合物業(yè)企業(yè)進(jìn)小區清理，管理小區養犬是公安機關(guān)法定職責，防止噪聲擾民是環(huán)保部門(mén)的職責范圍，“住改商”則跟市場(chǎng)監管部門(mén)有關(guān)……小區一些問(wèn)題的執法責任看上去清晰，但實(shí)際運行中并非如此。承擔南京千秋情緣小區物管工作的蘇寧物業(yè)公司總經(jīng)理倪培玲坦言，像電動(dòng)自行車(chē)上樓，僅靠消防部門(mén)解決不了，需要綜合執法、共同發(fā)力。

　　“處理噪聲擾民這類(lèi)警情一般是警告，但是否達到處罰標準需要環(huán)保部門(mén)來(lái)認定，達到了才能按照治安管理處罰法來(lái)處罰。”社區民警王婕（化名）本身就是鳳凰街道一小區業(yè)主，曾親歷不少執法難題，比如小區有不少散養寵物，養犬問(wèn)題公安部門(mén)可以管，養流浪貓則不屬警方管理范疇；“飛線(xiàn)”充電違法行為的處罰權在消防部門(mén)，公安部門(mén)負責宣傳教育……“很多問(wèn)題的解決需要相關(guān)部門(mén)協(xié)調，目前并沒(méi)有形成良性循環(huán)。”王婕有些無(wú)奈。

　　“老百姓生活里許多是雞毛蒜皮的小事，但法律界定比較麻煩，執法部門(mén)介入后也只能批評教育。這就造成小區違規現象出現后，執法部門(mén)參與度很低。”千秋情緣小區業(yè)主錢(qián)燕（化名）表示，這種情況可能導致矛盾一再發(fā)生，一些居民覺(jué)得“他家不管，怎么就管我們家”而心生不滿(mǎn)。南京五臺花園小區業(yè)主丁女士也注意到執法部門(mén)的困境：“物業(yè)管理更像是民事法律關(guān)系，矛盾比較瑣碎。行政機關(guān)想有所作為也比較難，介入得太深可能無(wú)法厘清，不介入又有不作為之嫌。”

　　針對上述執法難點(diǎn)和焦點(diǎn)，我省多地探索綜合執法進(jìn)小區。比如，宿遷市先后開(kāi)展了居民小區執法治理服務(wù)“雙十提升”行動(dòng)、綜合執法進(jìn)小區、“黨建引領(lǐng)+物業(yè)賦能+綜合執法”小區治理新模式試點(diǎn)等，以推動(dòng)執法重心下移。

　　省人大常委會(huì )執法檢查組認為，目前全省綜合執法進(jìn)小區工作進(jìn)展還不平衡。南京市秦淮區副區長(cháng)顧安國也坦言，綜合執法進(jìn)小區成效還不明顯，小區綜合治理需加強。小區管理涉及消防、建設、規劃、民政、城管、公安、市場(chǎng)管理、價(jià)格、人防、環(huán)保等部門(mén)，盡管省條例明確了執法聯(lián)動(dòng)目標、各方職責，但在具體執行中，部門(mén)之間有觀(guān)望現象，部門(mén)聯(lián)動(dòng)執法進(jìn)小區工作沒(méi)有完全落實(shí)到位，使得小區內存在一些社會(huì )管理盲區，“九龍治水，而水不治”現象較突出。

　　物管企業(yè)承擔的任務(wù)越來(lái)越多

　　小區物管工作離不開(kāi)各級行政部門(mén)的支持，正如省人大常委會(huì )有關(guān)負責人所言，“物業(yè)管理的水平，在一定程度上是行政機關(guān)以及社區、村（居）等基層組織履職水平、效率的投射。”但在實(shí)際工作中，小區物管企業(yè)往往被“頂在前面”。

　　比如，針對小區停車(chē)難、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)擾民、占用消防通道、違法建設等執法難點(diǎn)，我省多地開(kāi)展了綜合執法進(jìn)小區探索。其中，在清晰界定部門(mén)職責分工和管理邊界的基礎上，注重發(fā)揮物業(yè)熟悉情況、熟悉居民的優(yōu)勢，調動(dòng)其參與執法監督工作的積極性，形成合力推動(dòng)執法工作順利開(kāi)展，但這往往加重了物業(yè)企業(yè)負擔。

　　執法檢查組在徐州召開(kāi)的座談會(huì )上，不少物業(yè)企業(yè)代表反映，基層一些職能部門(mén)把維護小區消防安全等行政職能“讓渡”給物業(yè)企業(yè)履行，且強行要求其承擔相應關(guān)聯(lián)責任，這既不合法也不合理。一來(lái)物業(yè)企業(yè)不是執法部門(mén)，無(wú)力履行職責；二是物業(yè)公司分擔了這類(lèi)工作后，造成物業(yè)合同服務(wù)能力分流，影響服務(wù)質(zhì)量；三是開(kāi)展這類(lèi)工作時(shí)和業(yè)主容易產(chǎn)生沖突，經(jīng)常性地造成物業(yè)和業(yè)主的矛盾甚至形成對立面，為小區穩定埋下隱患。

　　倪培玲對執法檢查組說(shuō)，物業(yè)企業(yè)理論上只負責維修管理、設備管理、環(huán)境管理、安全管理，實(shí)際上要承擔遠超此范疇的眾多工作。南京市雨花臺區西善橋街道齊修社區書(shū)記張福蘭說(shuō)，拿居民推電動(dòng)自行車(chē)上樓這個(gè)問(wèn)題來(lái)說(shuō)，物業(yè)需要勸阻，但沒(méi)有處罰權，往往治標不治本，“你今天講，有的居民明天照舊。”

　　除了“代位執法”，物業(yè)還要承擔社區文化活動(dòng)、公益活動(dòng)、垃圾分類(lèi)、網(wǎng)格化治理、人口普查等大量工作，這降低了城市管理行政成本，但相關(guān)成本是實(shí)際產(chǎn)生的。張福蘭所在社區是保障房社區，10年前物業(yè)費是每平方米0.95元，現在還是這么多，越來(lái)越難覆蓋物業(yè)企業(yè)成本。

　　據統計，疫情防控期間，全省物業(yè)行業(yè)每天約有30萬(wàn)名員工工作在2萬(wàn)多個(gè)住宅小區防疫一線(xiàn)，對約10億平方米的區域開(kāi)展防疫工作。“疫情防控常態(tài)化，物業(yè)企業(yè)要付出額外的精力和人工成本，增加了不少負擔。要么業(yè)主消化掉，要么政府購買(mǎi)服務(wù)，否則物業(yè)公司其他地方服務(wù)標準將有所降低。”王興宏說(shuō)。

　　應以業(yè)主自治為主政府管理為輔

　　綜合執法進(jìn)小區，是否就能解決問(wèn)題？其實(shí)，問(wèn)題從來(lái)不是單方面的，業(yè)主、業(yè)委會(huì )、有關(guān)部門(mén)等都應進(jìn)一步明確各自的權、責、利。

　　首先是明確有關(guān)部門(mén)職責。南京市政府副秘書(shū)長(cháng)崔永國向執法檢查組建議，推動(dòng)綜合執法進(jìn)小區，要進(jìn)一步明確公安、消防、城管等部門(mén)在居民小區管理中的法定職責，“建議以任務(wù)清單的形式對省條例進(jìn)行細化，便于基層厘清責任、開(kāi)展工作。”社區的責任也需進(jìn)一步明確。顧安國提出，近幾年各級都對物業(yè)管理、業(yè)主自治提出要求，但日常工作中社區這一層面管理機構、管理職能、管理制度還需盡快完善，從而規范社區有序指導業(yè)主自我管理。

　　業(yè)主自我管理小區的一大障礙，在于部分業(yè)主認為自己花錢(qián)買(mǎi)了房，在小區就應“絕對自由”。關(guān)注物業(yè)管理20多年、曾參與省條例立法的河海大學(xué)教授陳廣華認為，要認真厘清業(yè)主自治與政府管理的關(guān)系。“業(yè)主自治絕對不是指業(yè)主‘我想怎么弄就怎么弄’。從家門(mén)到小區大門(mén)這一部分區域叫準公共區域，有自由而不能放任自由，應該是業(yè)主自治為主、政府管理為輔。”陳廣華表示，這意味著(zhù)綜合執法應當進(jìn)小區，并有充分法律依據。

　　當前，物業(yè)公司承擔著(zhù)眾多責任。陳廣華認為，綜合執法和聯(lián)合執法首先要明確物業(yè)管理各方主體的權力邊界。民法典規定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。”陳廣華認為，這里的“相關(guān)工作”應當包括疫情防控，但疫情防控常態(tài)化階段政府應增強購買(mǎi)服務(wù)的意識，讓企業(yè)工作開(kāi)展可持續，且服務(wù)質(zhì)量不打折。

　　業(yè)主“自治”離不開(kāi)各方配合

　　在“業(yè)主自治為主、政府管理為輔”大框架下，如何管好小區？

　　6月15日，南京市秦淮區公布5月物業(yè)管理工作考核排名，桃園人家小區銀城物業(yè)再上“紅榜”。其實(shí)，該小區管理也走過(guò)彎路，全體業(yè)主、業(yè)委會(huì )、銀城物業(yè)同心協(xié)力，求大同、存小異，共同糾偏歸正，能有今天的成績(jì)，也是社區、街道及相關(guān)部門(mén)集體努力的結果。

　　“追往視今，也是令人不勝感慨。其他小區經(jīng)歷過(guò)的故事，我們基本上都經(jīng)歷過(guò)。”該小區業(yè)委會(huì )主任章軍感嘆道。從2004年簽下購房合同，章軍就一直關(guān)注和參與小區公共事務(wù)。2017年小區第四屆業(yè)委會(huì )成立之后，面對的最大問(wèn)題就是物業(yè)服務(wù)跟不上。同年10月，經(jīng)過(guò)物業(yè)選聘一番波折，600多戶(hù)業(yè)主投票選擇銀城物業(yè)進(jìn)駐小區。2個(gè)月后，這家物業(yè)替前任“背鍋”，因為小區以往積累的物管遺留問(wèn)題進(jìn)了“黑榜”。

　　時(shí)任銀城物業(yè)桃園人家小區項目部經(jīng)理徐小玲多少有些委屈，業(yè)委會(huì )則給予了極大寬容，還寫(xiě)信幫忙申訴。雙方信任建立起來(lái)后，開(kāi)展許多工作就有了基礎，這集中體現在雨污分流改造工程實(shí)施中。此前街道就有意為小區引進(jìn)這一工程，但在主要區域地面“開(kāi)膛破肚”極易引發(fā)居民投訴，加上對工程質(zhì)量和管理存在疑慮，業(yè)委會(huì )遲遲不敢同意。新物業(yè)進(jìn)駐后，經(jīng)深度勘察，主動(dòng)向業(yè)委會(huì )建議接受街道安排，并立“軍令狀”表示配合相關(guān)單位做好工程。

　　業(yè)委會(huì )與街道充分溝通后，與各關(guān)聯(lián)方簽訂施工備忘錄，明晰各方職責，一一約定注意事項，同時(shí)采用施工方預繳10萬(wàn)元施工質(zhì)量保證金給街道、在工程結束驗收合格后再返還的方法，以確保施工質(zhì)量、加快進(jìn)度。搭工程“順風(fēng)車(chē)”，小區系統整理了地下管網(wǎng)工程影像資料，物業(yè)將工程所有資料登記入檔，方便未來(lái)管理維護，同時(shí)徹底解決了小區地面沉降等問(wèn)題，還完成了門(mén)樓重建、地下車(chē)庫入口雨棚翻新等多項工程。

　　小區停車(chē)一直是個(gè)“老大難”，車(chē)輛占用消防通道的問(wèn)題尤為嚴重。物業(yè)拿出4個(gè)公共停車(chē)位，解決車(chē)輛臨停問(wèn)題，這意味著(zhù)每月要讓出4000元左右的停車(chē)管理收益；另外，在雙塘街道五福街社區牽線(xiàn)幫助之下，經(jīng)與小區對面的南京國家領(lǐng)軍人才創(chuàng )業(yè)園溝通，實(shí)現園區25個(gè)車(chē)位共享，一定程度上緩解了小區停車(chē)難的問(wèn)題。

　　如今桃園人家小區是五福街社區、雙塘街道的“明星”小區，居民支持度高、工作好開(kāi)展。“去年街道要在小區設置心肺復蘇AED設備安裝使用示范點(diǎn)，但設備經(jīng)費需自籌。我們就抱著(zhù)試試看的態(tài)度在小區開(kāi)展募捐，沒(méi)想到，早上9點(diǎn)多發(fā)通知，當天晚上錢(qián)就籌齊了。”章軍感慨道，小區業(yè)主的“自治”，離不開(kāi)各方配合的“共治”。