住宅專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維修資金”）被稱(chēng)為房屋的“養老錢(qián)”，是專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。

　　維修資金制度自上世紀90年代建立以來(lái)，為保障居民住房安全發(fā)揮了重要作用。但近段時(shí)間，有不少讀者、網(wǎng)友反映，在申請、使用、管理維修資金過(guò)程中，還存在申請難通過(guò)“不好用”、監管有漏洞“沒(méi)用好”等問(wèn)題。

　　就維修資金申請、使用、管理中存在的問(wèn)題，記者赴河北廊坊市香榭里舍小區進(jìn)行采訪(fǎng)。

　　維修資金使用問(wèn)題導致小區業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生矛盾

　　2023年12月初，記者來(lái)到河北廊坊市香榭里舍小區，正遇到小區水管破裂，兩名工人挖開(kāi)埋在地下的水管準備維修。一名往樓里提水的住戶(hù)說(shuō)：“自來(lái)水管三天兩頭壞，一壞就要停水。”

　　一棟高層樓外墻墻皮大片脫落，路過(guò)的居民說(shuō)前一天有塊墻皮掉下來(lái)，砸在車(chē)上，“幸好沒(méi)砸到人”。記者隨機走進(jìn)一棟樓，發(fā)現消防器材箱中沒(méi)有滅火器。“消防部門(mén)已經(jīng)多次警告了，小區消防栓里沒(méi)有水，一旦發(fā)生火災，非常危險。”一名業(yè)主說(shuō)。

　　據廊坊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區住房和城鄉建設局負責人介紹，該小區2011年投入使用，共有11棟樓，“物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )和業(yè)主之間，七八年來(lái)矛盾一直沒(méi)斷過(guò)。”

　　小區前任物業(yè)公司為開(kāi)發(fā)商指定，2017年小區成立業(yè)委會(huì )，2019年4月清退原物業(yè)，引入目前的物業(yè)公司。“他們剛進(jìn)來(lái)的前半年，服務(wù)非常好。”業(yè)主梁先生說(shuō)。

　　雙方矛盾始于維修資金使用問(wèn)題。2019年夏天，9號樓頂樓漏雨嚴重，物業(yè)公司申請使用維修資金進(jìn)行維修。“按照流程，我們找了有資質(zhì)的防水公司報價(jià)，分攤到9號樓150多戶(hù)，然后上門(mén)挨家挨戶(hù)溝通，用了3個(gè)月時(shí)間才完成業(yè)主簽字。”物業(yè)項目經(jīng)理王歡說(shuō)。

　　依據住房城鄉建設部門(mén)提供的數據，9號樓維修屋頂共使用維修資金7.4萬(wàn)元。“以前漏雨維修，一般是哪漏修哪，一兩萬(wàn)塊錢(qián)足夠了。但物業(yè)這次把整個(gè)屋頂都修了。”梁先生說(shuō)。有業(yè)主懷疑物業(yè)公司濫用維修資金。

　　不久，電梯風(fēng)波讓雙方增加了新矛盾。王歡說(shuō)，2020年10月、11月，維保公司先后建議有兩部電梯需要維修，物業(yè)做好報價(jià)，準備申請維修資金，但業(yè)主們不肯簽字。12月下旬，河北省特種設備檢測機構年檢后發(fā)出通知，小區3棟高層樓10部電梯均存在不同程度的問(wèn)題，“建議停運整改”。據此物業(yè)公司同一天將10部電梯全部停運，業(yè)主只能爬樓梯。

　　業(yè)主們認為“怎么可能10部電梯同時(shí)壞掉”，要求立刻開(kāi)通電梯，但不同意動(dòng)用維修資金；而物業(yè)則認為，幾臺電梯投入年限一樣，零件壽命、磨損程度也差不多，“繼續運行，安全誰(shuí)負責？”最后，在住房城鄉建設、市場(chǎng)監督管理等部門(mén)的協(xié)調下，有8部電梯于2021年春節前恢復使用，但另外兩部電梯至今仍在停運中。

　　“對于電梯維修，我們一直沒(méi)有簽字同意使用維修資金。”一名業(yè)主說(shuō)。開(kāi)發(fā)區住房城鄉建設局負責人表示，有5部問(wèn)題比較嚴重的電梯使用了維修資金，共17萬(wàn)余元，都是通過(guò)應急維修程序申請的。維修費用直到2023年年初才從小區相關(guān)業(yè)主的維修資金中全部撥付完成。“手續是齊全的。”該負責人強調。

　　申請門(mén)檻高、物業(yè)怕麻煩，導致維修資金使用率不高

　　住宅專(zhuān)項維修資金制度建立的初衷是保障住宅建筑安全、保護業(yè)主合法權益，何以在實(shí)施過(guò)程中業(yè)主和業(yè)主之間、業(yè)主和物業(yè)之間會(huì )產(chǎn)生這么多矛盾？

　　“維修資金申請使用過(guò)程中，最難的就是業(yè)主簽字環(huán)節。”一名住房城鄉建設部門(mén)工作人員坦言，從他們接觸到的案例看，3個(gè)月都算是快的，一兩年簽不下來(lái)的也不在少數。

　　申請使用維修資金需要達到哪些條件？有關(guān)部門(mén)出臺實(shí)施的《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》明確規定了在維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )管理前，“雙2/3”的通過(guò)比例——即應由維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)。

　　但在實(shí)際生活中，要獲得2/3以上業(yè)主同意難度不小。除了有些業(yè)主難以聯(lián)系到外，還有一些業(yè)主出于自身利益考慮，不同意動(dòng)用維修資金。

　　王歡說(shuō)，小區9號樓業(yè)主表決時(shí)，“高層業(yè)主還比較配合，一些低層業(yè)主就很難說(shuō)服。他們說(shuō)頂層漏水，關(guān)低層什么事？我們解釋了，但仍有業(yè)主并不接受。”

　　針對此類(lèi)問(wèn)題，2021年施行的民法典作出相應修改——由專(zhuān)有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決，參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　不過(guò)，有專(zhuān)家認為，這一表決門(mén)檻仍然較高。中山大學(xué)政治與公共事務(wù)管理學(xué)院教授葉林表示：“我國小區治理中居民主體意識還不高。一方面，有的業(yè)主由于各種原因不行使表決權，導致一部分投票權被棄置；另一方面，業(yè)主們的利益和訴求也并不完全一致，對資金的使用難以達成統一意見(jiàn)。”

　　除了較高的申請門(mén)檻，還有一些問(wèn)題讓維修資金“不好用”。香榭里舍小區5號樓業(yè)主劉先生說(shuō)，多年來(lái)他家客廳和陽(yáng)臺一直漏雨，物業(yè)曾想申請使用維修資金，但發(fā)現樓棟里有業(yè)主沒(méi)交維修資金。按照規定，需要補交或至少補上本次維修的分攤費用才能啟動(dòng)表決程序。“本來(lái)讓業(yè)主簽字同意就很不容易，現在還要補交，更難同意了。”劉先生說(shuō)。

　　申請使用維修資金的流程復雜、門(mén)檻高，需要投入大量精力做前期準備、溝通說(shuō)明等工作，這也讓一些小區物業(yè)因為怕麻煩而不愿意申請。“如果物業(yè)不愿意提出使用建議或者方案，業(yè)主個(gè)人去推動(dòng)申請流程很難，缺乏完善、高效的途徑維護業(yè)主的合法權益。”廣州大學(xué)政府績(jì)效評價(jià)研究中心主任周雨說(shuō)。

　　公示不夠透明、監管存在漏洞，業(yè)主對此心存疑慮

　　在香榭里舍小區，維修資金的使用問(wèn)題使物業(yè)失去業(yè)主信任。有小區業(yè)主就表示：“電梯壞了當然要修，也可以使用維修資金，但就不能是這家物業(yè)。”因此，當2023年2月，小區成立新業(yè)委會(huì )時(shí)，上任第一件事就著(zhù)手重選物業(yè)公司。

　　在使用維修資金的過(guò)程中，業(yè)主心存疑慮，有的是溝通不暢、信息不透明所導致。按照相關(guān)規定，使用維修資金的方案及報價(jià)需向業(yè)主公示。但在有的小區，公示只是“走過(guò)場(chǎng)”，如張貼在小區偏僻角落，與其他通知、廣告混在一起等。

　　還有些地方建立了住宅專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)平臺，將維修資金分戶(hù)計算，業(yè)主可以隨時(shí)查詢(xún)個(gè)人賬戶(hù)的余額信息，但只能看到賬戶(hù)余額變動(dòng)，看不到資金使用明細。

　　有的是業(yè)主對建筑知識了解有限，因為不理解而產(chǎn)生誤解。一名住房城鄉建設部門(mén)負責人表示，建筑施工情況不同，施工造價(jià)有可能相差很大，如果是緊急情況，施工人員需要加班加點(diǎn)工作，也會(huì )相應增加費用，需要更詳細的解釋和說(shuō)明。

　　“維修資金的使用、管理都只有少數人參與，大多數業(yè)主要么不關(guān)心、要么不知情。在這種情況下，可能存在物業(yè)濫用、套用維修資金的違法行為。”周雨說(shuō)。在現實(shí)生活中，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì )部分人員相互勾結，偽造簽字、虛增項目、虛假招標、抬高造價(jià)等亂象并不少見(jiàn)。

　　2023年5月，內蒙古赤峰市巴林左旗一名業(yè)主在人民網(wǎng)“領(lǐng)導留言板”投訴：“物業(yè)只做了一點(diǎn)點(diǎn)修繕工作，就告知業(yè)主維修資金用完了。錢(qián)到底花在哪里了？”當地有關(guān)部門(mén)在回復中列出了明細：小區東區維修資金165.4萬(wàn)元、利息8.3萬(wàn)元，動(dòng)用4次，用于“樓道刮大白刷涂料”“更換單元門(mén)”“供熱管道破裂緊急維修”等項目，共支出154.3萬(wàn)元，剩余19.4萬(wàn)元；小區北區維修資金共164.4萬(wàn)余元、利息5.2萬(wàn)余元，動(dòng)用1次，“對排水管道、樓頂防水、熱力閥門(mén)、水泥磚、活動(dòng)室暖氣、井圈井蓋進(jìn)行了維修”，共支出160.5萬(wàn)余元，剩余9.1萬(wàn)元。5次維修用掉了超九成的維修資金，而且“手續齊全，程序規范”，這讓業(yè)主無(wú)法認同。

　　在采訪(fǎng)中，一名從事維修資金管理的有關(guān)部門(mén)工作人員表示，依據現行管理辦法，住宅專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)在業(yè)委會(huì )成立前只負責審核申請材料的完備性、真實(shí)性，業(yè)委會(huì )成立后則從“審核”改為“備案”，均不涉及維修資金使用項目是否合理、預算價(jià)格是否偏高等使用過(guò)程的監管。但現實(shí)是一旦發(fā)生維修資金被挪用、濫用的情況，常有業(yè)主認為是有關(guān)部門(mén)監管不力。

　　北京市物權法學(xué)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)畢文強表示，目前維修資金后續籌款還有難度，應當長(cháng)遠考慮其使用問(wèn)題，“如果沒(méi)有做好監管工作，過(guò)度使用意味著(zhù)維修資金很快就會(huì )見(jiàn)底。隨著(zhù)更多小區進(jìn)入養護期，這一問(wèn)題未來(lái)可能會(huì )更明顯。”

　　提高可操作性、可執行性，實(shí)現維修資金制度建立初衷

　　香榭里舍小區業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，導致小區管理問(wèn)題叢生，居民生活品質(zhì)也受到影響。而雙方矛盾的根源就在于如何用好維修資金。最重要的是，這一問(wèn)題并非該小區獨有，帶有較大程度的普遍性，不能不引起高度重視。

　　專(zhuān)家建議，有關(guān)部門(mén)應對法律規定、制度安排、執行情況等各方面做詳細調查研究，根據實(shí)際情況精準施策，著(zhù)力提高制度的可操作性、可執行性，有效實(shí)現制度初衷。

　　組織好業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，是小區順利使用維修資金的前提和關(guān)鍵。北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，維修資金的申請使用與小區管理狀況息息相關(guān)：“因為申請使用維修資金需要大多數業(yè)主投票，如果小區從未召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，或者沒(méi)有組建有力的業(yè)委會(huì )，那么按照法定流程申請維修資金將會(huì )變得困難。”

　　中國人民大學(xué)社會(huì )與人口學(xué)院副教授李丁建議，一方面要加強對業(yè)主的宣傳引導，另一方面也要加強小區業(yè)委會(huì )的建設力度，采用信息技術(shù)等完善健全業(yè)主投票決策系統，有效激活房屋“養老錢(qián)”。

　　公示制度對于保障業(yè)主知情權、保護業(yè)主合法權益發(fā)揮著(zhù)重要作用。有專(zhuān)家建議，應制定維修資金使用情況強制公示制度。葉林表示，公示可通過(guò)線(xiàn)上和線(xiàn)下雙平臺進(jìn)行，方便業(yè)主隨時(shí)了解。住宅專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)也要增加項目明細，讓業(yè)主清楚這筆錢(qián)用在哪些地方，確保維修資金使用合理、透明。

　　為了規避物業(yè)通過(guò)虛增項目、虛假招標等方式挪用濫用維修資金，一些地方開(kāi)展了探索。有地方出臺辦法規定物業(yè)只能提出維修資金使用方案，具體施工則由業(yè)委會(huì )或社區居委會(huì )來(lái)組織實(shí)施。但據業(yè)主反映，建筑施工的專(zhuān)業(yè)性很強，實(shí)際情況不同，施工造價(jià)很可能相差很大，而普通業(yè)主不具備相應知識，對物業(yè)提出的維修方案、項目造價(jià)、工程質(zhì)量等無(wú)法進(jìn)行有效評估和監督。

　　因此，有專(zhuān)家建議，可引入第三方機構輔助業(yè)主開(kāi)展監督管理，如引入招標代理、監理機構等，從配件采購、施工原材料、人工費用等環(huán)節進(jìn)行全過(guò)程監管。目前已有地方出臺規定，允許將工程監理費用計入維修資金，還有的明確規定應急維修必須聘請第三方監督服務(wù)機構，以加強監管。

　　“住宅專(zhuān)項維修資金的妥善使用和管理，實(shí)際上是城市基層治理的重要課題。一方面，群眾期盼提高維修資金使用效率，充分發(fā)揮制度作用；另一方面，又希望公平公正，保護好群眾的合法權益。這需要有關(guān)部門(mén)注重制度設計，不能把一切都簡(jiǎn)單地推給業(yè)主，要在提升維修資金使用便利性的同時(shí)，同步提高維修資金使用、管理的公開(kāi)性、透明性，管好用好維修資金。”周雨說(shuō)。

　　針對維修資金使用過(guò)程中出現的問(wèn)題，多地正展開(kāi)探索。湖南株洲市探索在電梯管理中引入保險機制，利用維修資金增值收益建立統籌賬戶(hù)，對使用5年以上的電梯采取“公示無(wú)異議”的方式購買(mǎi)電梯維修保險，由保險機構監督維修過(guò)程管理，防止小病大修、資金套用等亂象出現。

　　還有讀者表示，對老舊小區來(lái)說(shuō)，維修資金的開(kāi)源與節流同等重要，小區公共收益應按照規定轉入維修資金滾存使用。據香榭里舍小區一名業(yè)主透露，他們目前已簽約了一家新物業(yè)公司，并達成協(xié)議：以小區未來(lái)3年的公共收益，換取物業(yè)維修外墻及電梯等。

　　“將來(lái)，類(lèi)似更新電梯等問(wèn)題花錢(qián)的地方會(huì )越來(lái)越多，維修資金現在還是能不用就盡量不用。”這名業(yè)主說(shuō)。

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　　《 人民日報 》（ 2024年01月22日 07 版）