中新網(wǎng)9月22日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)各地對于二手房市場(chǎng)的調整還在深入。

　　繼對于二手房限售、“認房認貸”政策等的調整優(yōu)化之后，多地推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策，從交易流程的簡(jiǎn)化、交易保障的提高入手，以期促進(jìn)市場(chǎng)交易。

　　“帶押過(guò)戶(hù)”是什么？

　　9月21日，據當地媒體報道，人民銀行廣州分行近日向轄內各中心支行及銀行機構發(fā)布關(guān)于鼓勵推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式有關(guān)事宜的通知。

　　“這是地方金融部門(mén)首個(gè)公開(kāi)對帶押過(guò)戶(hù)進(jìn)行支持的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出。在此之前，已有包括濟南、深圳、南京、福州、無(wú)錫、青島、珠海等多個(gè)城市宣布嘗試該政策。

　　所謂的“帶押過(guò)戶(hù)”，通俗來(lái)講，指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還清貸款就可以完成交易、過(guò)戶(hù)，并發(fā)放新的貸款。這被認為是進(jìn)一步降低交易的風(fēng)險和成本，盤(pán)活二手房資源、加快二手房流通和交易，從而帶動(dòng)樓市活躍的重要創(chuàng )新政策。

　　隨著(zhù)去年民法典的施行，“帶押過(guò)戶(hù)”有了法律依據。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹，依據民法典第406條“抵押財產(chǎn)的轉讓”，即抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)；當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。

　　王玉臣同時(shí)強調，即使是在可以“帶押過(guò)戶(hù)”的城市，也并非所有房產(chǎn)都能實(shí)現。如果之前設定抵押時(shí)，明確約定了不能轉讓?zhuān)瑒t約定優(yōu)先。

　　快捷、安全為最大優(yōu)勢

　　“之前也一直有原業(yè)主房貸未還清就要出售的情況，這就要‘下家’先把錢(qián)給‘上家’還了貸款才能過(guò)戶(hù)。這對于下家要求資金多，還有上家拿錢(qián)跑路的風(fēng)險。”房產(chǎn)中介李先生對中新財經(jīng)記者表示。

　　“我們一般會(huì )給客戶(hù)做‘過(guò)橋’，也就是‘贖樓’，花錢(qián)找擔保公司代還，但是手續復雜，而且也要等解押后才能交易，時(shí)間比較長(cháng)。”李先生說(shuō)，一般解抵押至少要等一周多，也有半個(gè)多月也完成不了的，“帶押過(guò)戶(hù)”肯定會(huì )省去原房主的贖樓費用和籌措資金的時(shí)間。

　　效率具體能提高多少？以合肥為例，合肥市不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員表示，只要提供貸款的銀行同意配合，購房者可以前來(lái)辦理二手房“帶押過(guò)戶(hù)”業(yè)務(wù)。“正常來(lái)看，3個(gè)工作日內發(fā)出新的產(chǎn)證，走完過(guò)戶(hù)流程。”

　　除了速度，安全也是房屋交易中需要考慮的重要一環(huán)。李先生回憶，之前做“過(guò)橋”時(shí)，為了安全考慮，往往需要找中介和第三方等一起監管，押著(zhù)房主的房本、銀行卡、借款合同甚至身份證等，一直到解抵押成功，期間風(fēng)險自然也不少。

　　但在“帶押過(guò)戶(hù)”模式后，“過(guò)橋資金”壓力減輕，實(shí)現了原抵押注銷(xiāo)登記和新抵押登記的無(wú)縫連接，可有效防范交易風(fēng)險。

　　多地也同時(shí)提到了第三方公證機構的加持。

　　濟南在“帶押過(guò)戶(hù)”中引入公證“提存賬戶(hù)”，買(mǎi)方把房款打到提存賬戶(hù)就可以拿到房，如果過(guò)戶(hù)存在問(wèn)題，房款還能原路返還；深圳同樣引入了公證處，對各方資金流動(dòng)具有一定保護機制，減少了因一方違約而帶來(lái)的風(fēng)險。

　　無(wú)錫則開(kāi)創(chuàng )了政府監管和全程免費的先例。同樣由買(mǎi)方將貸款資金足額存入監管賬戶(hù)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移、賣(mài)方原抵押變更和買(mǎi)方新抵押設立合并，最后歸還賣(mài)方貸款、賣(mài)方收到余款、注銷(xiāo)抵押登記。

　　廣州最新發(fā)布的政策也明確，針對跨行間二手房“帶押過(guò)戶(hù)”可能產(chǎn)生產(chǎn)權過(guò)戶(hù)后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風(fēng)險，可引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險。

　　“相關(guān)部門(mén)已經(jīng)意識到此類(lèi)交易可能存在的相關(guān)風(fēng)險，也對風(fēng)險提出了公證或擔保的操作。這對于更好穩健推進(jìn)‘帶押過(guò)戶(hù)’模式，具有積極的作用。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。

　　或有更多城市跟進(jìn)

　　“這一政策更重要的是，能夠加速‘連環(huán)單’交易的節奏。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)，一套二手房交易可能連接著(zhù)3-4套房的交易。過(guò)去，由于上述流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了，影響到其他房子的交易，導致買(mǎi)賣(mài)需求實(shí)現不了。

　　李宇嘉認為，“帶押過(guò)戶(hù)”注入了強大的信用背書(shū)，暢通了交易流程，促進(jìn)了房屋流轉和良性循環(huán)。環(huán)節之間打通了，降低了信用信息調查的成本、縮短了交易的周期，有利于二手房交易流轉。

　　“‘帶押過(guò)戶(hù)’業(yè)務(wù)本身操作并不復雜，過(guò)去銀行方面不愿意操作主要是因為貸款額度吃緊。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提出，如今，銀行在貸款額度足夠的情況下有了操作的可能。

　　貝殼研究院發(fā)布的數據顯示，9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松，整體房貸利率再創(chuàng )新低。103個(gè)重點(diǎn)城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

　　市場(chǎng)普遍認為，未來(lái)預計將有更多城市跟進(jìn)推行“帶押過(guò)戶(hù)”政策。(完)