本報記者　　王春

　　本報通訊員 呂佳慧

　　548戶(hù)居民自籌資金4.7億元，把“老破小”改成“電梯小洋房”？

　　近日，浙江省杭州市拱墅區的浙工新村小區搞了個(gè)“大事情”，一時(shí)之間引得社會(huì )大眾對此議論紛紛，話(huà)題不斷。

　　浙工新村位于杭州市拱墅區潮王路，是建于20世紀80年代的老小區，地段良好、交通發(fā)達，但房齡太高，房子又舊，存在許多安全隱患。

　　2023年8月，小區內548戶(hù)居民自籌4.7億元資金，下決心要對浙工新村進(jìn)行改頭換面。過(guò)去，對于老小區而言，拆遷或許是常見(jiàn)的改造方式，而浙工新村卻采用了原拆原建的模式，由居民投入、政府補貼，是浙江第一個(gè)城市危舊房有機更新的試點(diǎn)項目。

　　在浙工新村改造的過(guò)程中，存在著(zhù)哪些困難和問(wèn)題？有哪些經(jīng)驗值得借鑒和推廣？對此，《法治日報》記者展開(kāi)了深度調查。

　　老小區改造困難多

　　2月20日，天空下著(zhù)蒙蒙細雨，記者來(lái)到浙工新村施工現場(chǎng)，看到四周都被綠色鋼板圍擋著(zhù)，塔吊、卡車(chē)和挖掘機同步作業(yè)，各種機械碰撞的響聲回蕩在這片空地上。

　　年前剛來(lái)時(shí)，這里還是一片平地，如今已經(jīng)開(kāi)始陸續進(jìn)行各種施工項目。在圍欄外，記者遇到一位年輕工人小高。他告訴記者，目前浙工新村正在進(jìn)行樁基施工和地下室圍護工程。

　　在去年11月正式施工前，浙工新村還是由14幢多層樓房組成的“老破小”。其中最早的一幢單元樓建于1983年，其余13幢均建于2000年之前。在多年前，浙工新村中的4幢房子就被判定為C級危房。

　　“之前遇到臺風(fēng)天氣，社區的人就會(huì )組織我們出去住賓館。”在“危房”居住多年的浙工新村老業(yè)主、94歲高齡的浙工大退休教師鮑老師告訴記者。

　　在浙江，像浙工新村這樣隱藏在城市中心，經(jīng)過(guò)歲月的洗禮變老、變舊甚至是成為危房的小區還有很多。

　　嘉興平湖市的銀都景苑小區，是個(gè)有著(zhù)20多年歷史的老小區。因路面狹窄、地磚陳舊，居民滑倒和車(chē)輛剮蹭的事故時(shí)有發(fā)生，居民們也常向小區物業(yè)公司吐槽和抱怨墻面漏水、停車(chē)位不夠；金華金東區東關(guān)老舊社區內的小區建于20世紀90年代，是典型的老舊區塊，樓道“牛皮癬”、空中飛線(xiàn)、基礎設施陳舊、停車(chē)難停車(chē)亂等“頑疾”長(cháng)期困擾這里的1000余戶(hù)居民；臺州黃巖區的9個(gè)老舊小區，由于建造年代久遠，出現外墻瓷磚脫落、道路破損、路燈損壞、停車(chē)難等諸多問(wèn)題……

　　普通房屋的使用年限為50年，隨著(zhù)時(shí)間推移，房屋必然會(huì )出現老化、危舊，對居民的生活起居造成消極影響。因此，老舊小區的改造重建，成為一項備受關(guān)注的民生工程。

　　然而，改造并不是給斑駁的墻壁重新刷上油漆，也不是把老建筑一拆了之那么簡(jiǎn)單，而是對水電氣路、光線(xiàn)、管網(wǎng)的全面改造，還要加裝電梯，配建停車(chē)設施、養老設施等。由此可見(jiàn)，其成本投入是非常高的。

　　同時(shí)，由于涉及眾多業(yè)主的利益，舊改過(guò)程中的協(xié)調工作并沒(méi)有那么容易展開(kāi)，整個(gè)項目甚至可能因為部分業(yè)主的反對而停滯不前。

　　浙工新村的重建，就是一個(gè)典型的例子。

　　早在重建之前，浙工新村就因危房問(wèn)題受到過(guò)不少關(guān)注。2015年，原杭州下城區政府就曾提出過(guò)對浙工新村所在區域的危舊小區進(jìn)行推倒重建，但由于各種原因，后續不了了之。2018年，針對浙工新村的危改問(wèn)題還進(jìn)行過(guò)一次“入戶(hù)民意調查”，最終因為同意率未達90%，重建計劃再度被擱置。

　　8年來(lái)，重建計劃幾番被提起，卻又幾度被擱置。

　　直至2023年5月，杭州發(fā)布《全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見(jiàn)》，要求針對危舊樓房、老舊小區、既有住宅片區等落實(shí)安全隱患消除、功能設施完善、居住品質(zhì)提升。同月，“浙工新村居民主體的城市危舊房有機更新（試點(diǎn)）項目實(shí)施方案公告”發(fā)布。

　　由此，浙工新村成為浙江省內首個(gè)采取自主更新模式進(jìn)行重建的危舊房小區，順利開(kāi)啟了改造之路。

　　改造責任主體轉變

　　老小區想要成功改造，離不開(kāi)業(yè)主們的統一支持。

　　早年間，拆遷是較為常見(jiàn)的老小區改造模式。在很多人的刻板印象中，拆遷不僅不用掏錢(qián)，還有錢(qián)賺。

　　對于近年來(lái)興起的“原拆原建”“有機更新”模式，很多人都持質(zhì)疑態(tài)度，不愿輕易嘗試，因此一些老小區改造失敗的例子也時(shí)有發(fā)生。

　　溫州蒲鞋市街道的雙井頭新村，幾年前就被鑒定為危房，是溫州市比較老的一批小區。2021年5月21日，蒲鞋市街道組織召開(kāi)小區改造居民意見(jiàn)征求會(huì )，最終因部分居民不愿意支持，這批小區的原拆原建計劃被迫終止；2022年，浙江寧波海曙區一老小區因居民同意收購意愿未達到100%，拆遷改造計劃被迫中止；同年，浙江嘉興的金都景苑老小區在改造時(shí)，因低層住戶(hù)不同意加裝電梯，也引發(fā)了一些風(fēng)波。

　　反觀(guān)浙工新村的重建試點(diǎn)項目，從立項到實(shí)際開(kāi)工，僅用了3個(gè)多月的時(shí)間。

　　根據公示，浙工新村業(yè)主承擔的改造費用為1350元/平方米，打個(gè)比方，一套80平方米的舊房，改造成本為10.8萬(wàn)元，如果業(yè)主沒(méi)有購買(mǎi)車(chē)位和擴充面積等其他方面的需求，只需支付10萬(wàn)余元，就可以獲得一套新房。

　　通過(guò)咨詢(xún)“貝殼找房”的中介，記者得知，目前浙工新村所在地區的二手房成交參考均價(jià)為每平方米3.2萬(wàn)元至3.4萬(wàn)元，相比之下，浙工新村的業(yè)主們只需承擔改造費用就能得到一套新房，無(wú)疑是劃算的。

　　當然，如果加上面積補差和置換增加的面積及對車(chē)位的需求，支付金額就要往上走，往往高達幾十萬(wàn)元，為此很多居民不愿承擔這筆費用。

　　作為浙江第一個(gè)城市危舊房有機更新的試點(diǎn)項目，浙工新村的改造模式似乎過(guò)于“新潮”，一時(shí)之間也讓部分業(yè)主無(wú)法理解和接受。

　　2023年6月啟動(dòng)重建簽約期間，一些業(yè)主因對自主承擔改造費用存在質(zhì)疑，對政策、后續居住問(wèn)題存在顧慮，沒(méi)有選擇立刻簽約，6月22日，簽約率為85.4%。隨后4天里，僅簽約了28戶(hù)，浙工新村的重建計劃似乎再度遇到瓶頸。

　　“一開(kāi)始，我就是不同意的那一批人，主要是我年紀大了，不想搬來(lái)搬去的，多麻煩呀。”86歲的浙工新村業(yè)主胡奶奶也是浙工大的退休教師，起初她對重建這事兒并不樂(lè )意，但周?chē)暮芏嗬相従拥故浅种С忠庖?jiàn)。

　　“這次情況與之前不太一樣，群眾希望重建的呼聲更強烈，配合度也更高。”朝暉街道黨工委書(shū)記李骃坦言，此次“破冰”的難點(diǎn)不在主觀(guān)意愿，“一些沒(méi)有簽約的住戶(hù)其實(shí)也同意重建，但確有現實(shí)困難，對搬遷有顧慮”。

　　為推進(jìn)簽約進(jìn)程，拱墅區按照“一樓幢一代表”成立居民代表自愿有機更新委員會(huì )，由13名代表配合開(kāi)展意見(jiàn)收集、溝通協(xié)商等工作，連續發(fā)起6輪的入戶(hù)走訪(fǎng)。

　　“針對存在政策疑慮、遺留問(wèn)題等的重點(diǎn)住戶(hù)，我們聯(lián)動(dòng)法律服務(wù)機構、基層調解團隊上門(mén)服務(wù)，從區內房源調劑到幫助搬家，能想到的都做到了。”李骃說(shuō)。

　　胡奶奶告訴記者，當時(shí)社區工作人員和她熟悉的老鄰居們一趟趟地上門(mén)給她做工作，幫她算賬，還耐心細致地講政策、擺道理，時(shí)間久了，胡奶奶也想通了。“政府搞建設是為了老百姓嘛，所以最后我還是同意了。”

　　在街道社區和居民代表們的積極推動(dòng)下，浙工新村的重建得到了絕大多數居民的信任和理解。

　　歷時(shí)84天，浙工新村的重建簽約率在當年6月底達99.82%，重建項目被一致通過(guò)，浙工新村也正式踏上“重生之路”。

　　據了解，整個(gè)小區的更新費用約為5.3億元，其中居民自籌資金大約4.7億元。548戶(hù)居民積極出資，承擔了大部分費用。

　　以往的舊改或拆遷，一般都是由政府出錢(qián)兜底，而浙工新村的有機更新則采用了居民自主的模式，主要出資人和責任主體都是居民。

　　浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(cháng)、浙江大學(xué)中國新型城鎮化研究院院長(cháng)張蔚文接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，浙工新村自主更新由居民出資、擔任改造責任主體，不但體現了以人為本的城市治理理念，也減輕了政府的負擔，提高了社會(huì )運行的效率。

　　張蔚文認為，浙工新村內的居民們大多是浙工大的退休老教師，相互熟識，形成了熟人社會(huì )，居民之間容易達成共識，采取集體行動(dòng)。浙工新村居民們成為改造的責任主體后，自發(fā)組織配合政府進(jìn)行規劃、建設，在一定程度上能夠避免或者減少沖突，對于城市穩定發(fā)展、更新有著(zhù)重要的推動(dòng)作用。“對像這類(lèi)熟人社會(huì )形態(tài)的小區來(lái)說(shuō)，由居民出資、擔任責任主體的改造模式具有一定的適用性。”

　　政府積極牽頭引導

　　除了居民自身的努力外，政府的支持，也是浙工新村這類(lèi)老舊小區能夠順利進(jìn)行重建的重要原因。

　　為全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作，近年來(lái)，浙江省人民政府深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》，結合浙江省實(shí)際，提出關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的實(shí)施意見(jiàn)，其中優(yōu)先提到了建立改造資金合理共擔機制，不但要加大財政資金支持，還要引導小區居民出資，吸引社會(huì )力量參與。同時(shí)，要強化基層治理、發(fā)揮小區關(guān)聯(lián)單位和社會(huì )力量的作用。

　　去年5月，杭州發(fā)布《全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見(jiàn)》，明確加快推進(jìn)危舊房改造工作，全面推進(jìn)老舊小區綜合整治改造的具體任務(wù)。

　　拱墅區政府積極響應，在浙工新村重建項目中扮演引導、牽頭的角色，聯(lián)合社區力量，對居民出資一事進(jìn)行循循善誘。

　　拱墅區委充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)統籌機制，圍繞改造方式、戶(hù)型選擇、交付方式、裝修標準、車(chē)位需求等方面開(kāi)展了20多次走訪(fǎng)調研；在騰房階段，朝暉街道為居民提供拍攝全家福、搬家志愿幫扶等暖心服務(wù)，并安排小區專(zhuān)員、黨員群眾骨干與142名85歲以上老人結對，并提供個(gè)性化過(guò)渡方案，滿(mǎn)足群眾日常居住需要的同時(shí)，提供精細貼心服務(wù)，真正把工作做到點(diǎn)子上、做到群眾心坎上。

　　2月22日，記者來(lái)到距離浙工新村僅九百多米距離的潮王人家小區，這里綠化面積大，兒童游樂(lè )設施、鍛煉器材、橡膠籃球場(chǎng)等現代化設備一應俱全，環(huán)境品質(zhì)良好，一部分浙工新村業(yè)主在重建項目啟動(dòng)后便被安置在了這里。

　　走入其中一棟單元樓內，記者敲開(kāi)了浙工新村老業(yè)主、退休近40年的鮑老師的家門(mén)。

　　據鮑老師回憶，當初自己是最早一批同意簽約的業(yè)主。“這次重建是政府牽頭的，街道、社區的人上門(mén)談了好幾次，問(wèn)同不同意，擴大多少面積，然后簽約，評估補償……像我們年紀大的，租房子太不方便了，（政府）就把這邊空房免費給我們住。”

　　鮑老師還稱(chēng)，在她所住的這棟樓內，還有很多跟她一樣從浙工新村搬出來(lái)的老鄰居，有些還是她在浙工大教過(guò)的學(xué)生，現在也是退休教師。

　　去年9月，鮑老師和其余47戶(hù)年紀較大的居民被就近安置到了潮王人家小區，另有500戶(hù)騰退撤離去了別處，在過(guò)渡期間政府會(huì )發(fā)放臨時(shí)租房補貼。

　　鮑老師目前住在二樓，房子是兩室一廳，采光和朝向都不錯，面積也有91平方米，出門(mén)就有電梯，她時(shí)常乘坐電梯上樓去找她的學(xué)生們串門(mén)聊天，大家都生活得非常開(kāi)心。

　　浙工新村的重建項目，預計2025年年底竣工，2026年就可以交付。從改造方案上來(lái)看，原先的14幢老樓房將由7幢11層的住宅小洋樓代替，不但全部安裝上電梯，還建了地下車(chē)庫，添加了綠化景觀(guān)、公共設施等。環(huán)境變好了，居民們的居住條件水平也將大大提升。

　　“我這張老床，是搬過(guò)來(lái)就帶著(zhù)的，特別結實(shí)好用，等浙工新村建好了，我還要帶著(zhù)它再搬回去。”在臥室里，鮑老師拍著(zhù)她的木板床樂(lè )呵呵地說(shuō)。

　　目前，浙工新村其余的547戶(hù)居民們也都跟鮑老師一樣，在熱切地期待著(zhù)。

　　“浙工新村的有機更新非常具有借鑒意義。”2月21日，浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授、公共政策研究院首席專(zhuān)家徐林接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，浙工新村項目走出了“居民主體、拆改結合、資金平衡”的新路，改變了過(guò)去完全由政府推動(dòng)的局面，形成“居民投入、政府補貼”的共建格局，使得居民、政府均獲益：居民改善了居住環(huán)境、提升了房屋價(jià)值，政府也獲得了城市面貌、品質(zhì)的提升。

　　徐林認為，像浙工新村這種城市危舊房有機更新的情況以后還會(huì )廣泛發(fā)生，有機更新將會(huì )代替房地產(chǎn)式開(kāi)發(fā)成為一種新的、重要的城市建設方式，與城市未來(lái)的發(fā)展方向十分貼合，能夠進(jìn)一步推動(dòng)城市品質(zhì)的提升。他建議，未來(lái)此類(lèi)更新可采用“居民委托、政府服務(wù)”模式，即居民達成一致、完成籌資，委托政府統籌方案設計、政策供給、申報審批、工程安排、全程監管等，使城市更新可持續。