央廣網(wǎng)北京9月6日消息（記者門(mén)庭婷）在北上廣深等一線(xiàn)城市相繼落地“認房不認貸”政策后，杭州就原有“認房不認貸”政策再次調整優(yōu)化。根據中指監測，除了一線(xiàn)城市外，目前武漢、中山、惠州、東莞等城市已明確發(fā)文執行首套住房“認房不認貸”，短期其他二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市或將全面跟進(jìn)。

　　杭州“認房不認貸”政策升級調整，短期對會(huì )有一定積極作用

　　據此前報道，2022年11月，杭州市曾發(fā)布《關(guān)于調整杭州市個(gè)人住房按揭貸款政策的緊急通知》，其中規定，對于在杭州市限購區無(wú)住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買(mǎi)普通自住房，可按首套房貸政策執行（最低首付比例為30%）。

　　但是，該政策發(fā)布后，杭州的商品房交易市場(chǎng)仍然出現了明顯降溫。根據中指研究院數據，成交方面，杭州8月新房成交75.9萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(cháng)29.8%，市場(chǎng)有所回暖，但仍不及去年同期，同比下降16.9%；二手房成交止跌回漲，杭州8月二手房成交3410套，環(huán)比增長(cháng)16.1%，但成交規模仍未恢復至上半年水平，二手房成交價(jià)格持續下行，且降幅擴大，市場(chǎng)仍延續以?xún)r(jià)換量態(tài)勢。

　　在此背景下，9月5日，杭州市對“認房不認貸”政策進(jìn)行了升級調整。調整后，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　中指研究院華東大區常務(wù)副總高院生分析稱(chēng)，此次調整取消了“相應貸款已結清”的描述，進(jìn)一步拓寬了“認房不認貸”的范圍、降低原二套家庭購房首付比例及貸款利率。

　　“事實(shí)上，2022年11月的‘認房不認貸’已釋放部分需求，本次政策調整后，短期對會(huì )有一定積極作用，但長(cháng)期效果有待觀(guān)察。針對市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展，后續或將還會(huì )有系列舉措出爐，來(lái)實(shí)現市場(chǎng)的穩定發(fā)展。”高院生提到。

　　一線(xiàn)城市“認房不認貸”政策頒布后，北上廣深市場(chǎng)有何變化？

　　9月1日，繼廣州、深圳、上海后，北京也正式宣布落實(shí)“認房不認貸”。新政執行后，北京新房、二手房熱度均有所回升。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，在9月2日北京執行新政第一天，北京二手房一天成交了大約1200套，明顯超過(guò)上周同期，上漲了超過(guò)100%。新房當天成交超過(guò)1800套，而8月全月網(wǎng)簽只有3100套，也就是北京新政第一天市場(chǎng)成交就超過(guò)之前半個(gè)月的成交量。

　　不過(guò)張大偉提醒，9月2日的成交大部分屬于被政策影響的恐慌需求入市，有部分成交是之前積壓的需求入市，也有部分購房者害怕后續價(jià)格上漲，提前交小定金鎖定房源，所以1800套成交最后是不是能影響網(wǎng)簽還需要看后續市場(chǎng)變化。同時(shí)，9月3日新房成交只有900套左右，在9月2日成交量大漲一天賣(mài)掉只有半個(gè)月的成交量后，大部分入市的項目中優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)去化。

　　短期來(lái)看，中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，北京市場(chǎng)預計前期觀(guān)望或積壓的購房需求將快速釋放，而對于“賣(mài)一買(mǎi)一”的購房者來(lái)說(shuō)，這部分需求進(jìn)入市場(chǎng)將需要一定時(shí)間，整體市場(chǎng)行情將持續一定時(shí)間，但持續時(shí)間的長(cháng)短一方面取決于購房者換房節奏，另一方面也取決于其他優(yōu)化政策跟進(jìn)情況。價(jià)格方面，當前新房項目仍以回籠資金為主，價(jià)格上漲預期和空間整體偏小，而二手房隨著(zhù)掛牌量的上升，價(jià)格上漲動(dòng)力亦不強，預計價(jià)格整體以穩為主。

　　跟北京市場(chǎng)熱度相當的上海市場(chǎng)，其成交量也出現了大幅上漲。據中指研究院監測，新政執行后上海新房熱度明顯有所上升，新房項目到訪(fǎng)和認購熱度上漲明顯，但也與目前處于新房供應高峰有關(guān)。二手房市場(chǎng)目前熱度反應相對新房較慢。

　　中指研究院上海分院高級分析師陳炬蘭分析稱(chēng)，上海二手房市場(chǎng)熱度不及新房的主要原因為：本次新政利好的是外地買(mǎi)房的上海首套剛需及上海置換客戶(hù)，二手房市場(chǎng)的掛牌量有所上升，多數客戶(hù)置換打新，而賣(mài)方目前降價(jià)意愿減弱，二手房市場(chǎng)相對此前格局變化是，掛牌量再次上升，議價(jià)空間變小，而買(mǎi)房并沒(méi)有明顯增加，因此上海二手房市場(chǎng)處于僵持狀態(tài)。

　　張大偉稱(chēng)：“對于北京上海來(lái)說(shuō)，未來(lái)出現一波小高潮已經(jīng)是板上釘釘，但周?chē)热绫本┲車(chē)虾Ｖ車(chē)芸赡艹霈F需求減少的情況。”

　　同樣受益于新政的還有廣州市場(chǎng)，根據中指研究院數據顯示，9月2-3日廣州網(wǎng)簽商品住宅216套，較上上周末（8月26-27日）上升91%，遠郊區域市場(chǎng)或部分偏純剛需項目變化不明顯，客戶(hù)仍處于觀(guān)望態(tài)勢中。二手房市場(chǎng)方面，部分客戶(hù)存在置換需求，掛牌量小幅上升，中介帶看量上升，但成交量變化不大，存在一定的議價(jià)空間。

　　深圳也在新政執行后首個(gè)周末迎來(lái)了大批購房者看房，意向登記人數明顯上升，部分新盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化較好。中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠提到，預計短期內，深圳部分前期積壓的潛在需求有望得到釋放，但主要以一手新房為主，市場(chǎng)或將呈現一手熱度回升、二手維持平穩的特征。

　　整體來(lái)看，張大偉表示，在政治局會(huì )議明確了政策方向之后，各地調整優(yōu)化調控政策的節奏也已經(jīng)加快，具體會(huì )有哪些政策，一方面取決于當前各地政策工具箱的空間，另一方面也與城市市場(chǎng)表現密切相關(guān)。從7月24日開(kāi)始，截至8月底，全國房地產(chǎn)進(jìn)入密集政策發(fā)布期，累計房地產(chǎn)調控超過(guò)140次，刷新同期歷史記錄。僅8月一個(gè)月就超過(guò)120次政策，刷新月度歷史記錄。