●近年來(lái)，圍繞物業(yè)費的話(huà)題時(shí)常被提起，有關(guān)物業(yè)費的糾紛也越來(lái)越多。有的業(yè)主因小區環(huán)境臟亂、治安混亂，拒交物業(yè)費而被起訴；有些業(yè)主因為沒(méi)交物業(yè)費而被停水、停電，甚至限制使用電梯

　　●業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的行為往往得不到法院支持，但當業(yè)主提供相關(guān)證據，足以證明物業(yè)服務(wù)不到位，法院工作人員經(jīng)現場(chǎng)勘察，發(fā)現物業(yè)服務(wù)存在諸多問(wèn)題，未達到合同中約定的標準時(shí)，法院一般會(huì )支持業(yè)主減少支付物業(yè)費的請求

　　●隨著(zhù)人工成本不斷上漲，多數物業(yè)公司承擔了巨大經(jīng)濟壓力，并導致服務(wù)質(zhì)量難以提高。物業(yè)方應當將物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并適時(shí)調整，完善價(jià)格形成機制，從而構建質(zhì)價(jià)相符的契約關(guān)系

　　本報記者　　韓丹東

　　本報實(shí)習生 王意天

　　“小區物業(yè)天天在樓下拿個(gè)大喇叭催交物業(yè)費，實(shí)在太吵了。”家在江蘇鹽城某小區的阿杰向《法治日報》記者回憶起之前的一段經(jīng)歷。

　　阿杰居住的小區有許多外來(lái)務(wù)工人員和回遷戶(hù)，很多居民對物業(yè)一詞并沒(méi)有概念，很長(cháng)一段時(shí)間里，小區內按時(shí)交物業(yè)費的人不多。

　　為催收物業(yè)費，物業(yè)公司想出了用喇叭循環(huán)播放催收的主意，“重點(diǎn)關(guān)照”那些遲付、拒付物業(yè)費集中的樓棟。每天早上，尖銳的催收聲吵得很多居民沒(méi)法正常休息。小區居民多次抗議都沒(méi)能奏效。

　　最終，小區居民組建了業(yè)委會(huì )，業(yè)委會(huì )成員一致通過(guò)更換物業(yè)的動(dòng)議，這才讓飄蕩在小區上空經(jīng)久不息的喇叭聲停了下來(lái)。新物業(yè)入駐后，小區物業(yè)服務(wù)水平提高了，更多居民也開(kāi)始自覺(jué)交物業(yè)費。

　　近年來(lái)，圍繞物業(yè)費的話(huà)題時(shí)常被提起，有關(guān)物業(yè)費的糾紛也越來(lái)越多。有的業(yè)主因小區環(huán)境臟亂、治安混亂，拒交物業(yè)費而被起訴；有些業(yè)主因為沒(méi)交物業(yè)費而被停水、停電，甚至限制使用電梯。

　　“物業(yè)服務(wù)不行，難道我就不能不交或少交物業(yè)費嗎？”采訪(fǎng)中，很多業(yè)主提出了這一疑問(wèn)。對此，《法治日報》記者進(jìn)行了調查采訪(fǎng)。

　　業(yè)主不能拒交物業(yè)費

　　服務(wù)不好可訴請減免

　　來(lái)自江蘇句容的李明（化名）于2016年在當地某小區購買(mǎi)了一套商品房。由于工作原因，李明一直將該房屋閑置，自己身居別處。

　　之后的幾年里，小區物業(yè)多次向其催收物業(yè)費，但李明總以沒(méi)有入住、小區環(huán)境差、物業(yè)服務(wù)不到位、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題等理由拒絕支付。多次催收無(wú)果，物業(yè)公司將李明訴至法院。

　　法院經(jīng)審理查明，在交房時(shí)，李明與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，根據約定，在辦理入住手續后長(cháng)期（六個(gè)月以上）不入住或不使用的空置物業(yè)，應當事先向物業(yè)公司提出書(shū)面申請，經(jīng)批準后，物業(yè)公司按照物業(yè)公共服務(wù)費標準的70%收取空置物業(yè)公共性服務(wù)管理費用。

　　本案法官說(shuō)，李明雖然未實(shí)際入住，但不代表物業(yè)公司沒(méi)有按照約定提供物業(yè)服務(wù)，至于李明自家院內長(cháng)雜草，系其自行未修理所致，與物業(yè)公司無(wú)關(guān)，即使小區物業(yè)公司服務(wù)不到位，亦屬于履行瑕疵，不能排除交費義務(wù)。因此，李明不能以未入住、物業(yè)服務(wù)不到位為由拒絕支付物業(yè)費。

　　無(wú)獨有偶，2016年，湖南茶陵縣居民李某、彭某、鐘某等6人入住縣城某小區，并與小區物業(yè)簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。然而入住后越過(guò)越不舒心，小區里垃圾成堆，保安是3名退休人員，且均無(wú)上崗證和健康證。

　　不僅如此，小區物業(yè)公司還未經(jīng)業(yè)主同意承接外墻的廣告，造成李某等5名業(yè)主的墻體受損。加上小區與附近一家幼兒園共用出入口，導致高峰期道路經(jīng)常堵塞。

　　協(xié)商無(wú)果后，小區居民成立業(yè)主委員會(huì )，通過(guò)投票將該物業(yè)公司解聘。其間，李某等6人因不滿(mǎn)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量，拒絕支付物業(yè)費。為此，物業(yè)公司向法院提起民事訴訟，要求李某等6人支付欠交的13個(gè)月物業(yè)費及違約金。

　　最終，法院以物業(yè)公司沒(méi)有很好地盡到物業(yè)管理及服務(wù)職責，但完成了一定的物業(yè)服務(wù)，判決李某等人酌情支付物業(yè)費欠費的一半，駁回物業(yè)公司其他訴訟請求。

　　2009年10月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》規定，經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕支付或者在催告的合理期限內仍未支付物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費的，人民法院應予支持。

　　對此，北京市律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任包華指出，物業(yè)服務(wù)費是用共有部位、共有設施設備維護所歸集的費用。房屋專(zhuān)有部位不使用，但共有部位、共有設施設備仍需要維護，成本仍將發(fā)生，因此物業(yè)服務(wù)費用仍需要支付。

　　北京聯(lián)合大學(xué)教授李凌解釋說(shuō)，物業(yè)服務(wù)價(jià)值在于滿(mǎn)足公共性服務(wù)的同時(shí)，達到對整個(gè)居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現在對業(yè)主個(gè)體的服務(wù)價(jià)值。根據民法典規定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

　　“如果業(yè)主不滿(mǎn)意物業(yè)服務(wù)，認為服務(wù)與合同約定不符，業(yè)主有權要求服務(wù)人承擔違約責任，但不得拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。如果物業(yè)服務(wù)與合同約定相符，只是未達到業(yè)主期望，則服務(wù)人無(wú)需承擔違約責任。”包華說(shuō)。

　　記者在中國裁判文書(shū)網(wǎng)檢索相關(guān)案例發(fā)現，業(yè)主拒絕支付物業(yè)費的行為往往得不到法院支持，但當業(yè)主提供相關(guān)證據，足以證明物業(yè)服務(wù)不到位，法院工作人員經(jīng)現場(chǎng)勘察，發(fā)現物業(yè)服務(wù)存在諸多問(wèn)題，未達到合同中約定的標準時(shí)，法院一般會(huì )支持業(yè)主減少支付物業(yè)費的請求。

　　上述司法解釋也規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　催收方式不宜粗暴

　　物業(yè)無(wú)權停水停電

　　“尊敬的業(yè)主，您的物業(yè)費該交了……”幾乎每位業(yè)主都接到過(guò)這樣的通知，只不過(guò)有些業(yè)主是欣然支付，有些業(yè)主則是能拖就拖，甚至拒絕支付。

　　相比被大喇叭催收，來(lái)自湖南岳陽(yáng)的張娜（化名）遭遇了更“蠻橫”的催收方式。

　　2020年12月，張娜購買(mǎi)了一套位于岳陽(yáng)某小區的二手房，可當她滿(mǎn)懷欣喜地入住時(shí)，卻收到了高達兩萬(wàn)多元的賬單——這套房自2017年7月1日起就存在未支付水費、物業(yè)費及滯納金等情況。因協(xié)商不成，2021年11月1日、9日小區物業(yè)兩次直接停了張娜家的供水。這極大影響了張娜的正常生活，她只好搬到酒店暫住。

　　事后，張娜將物業(yè)公司訴至法院，請求判令被告立即停止侵權行為、恢復供水，公開(kāi)書(shū)面道歉并承擔其因停水造成的酒店住宿費、交通費等；重新計算其自2021年6月入住至今的水費。

　　法院經(jīng)審理后認為，自來(lái)水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權終止供應水電，物業(yè)公司無(wú)權對業(yè)主斷水斷電。即使是二次供水，物業(yè)公司也無(wú)權停水。業(yè)主不支付物業(yè)費、水費等，物業(yè)公司可以通過(guò)訴訟等合法方式解決，不能采取粗暴停水等方式。

　　關(guān)于原告是否應該承受前業(yè)主的物業(yè)費、水費欠費問(wèn)題。因合同具有相對性，原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同未涉及后來(lái)的買(mǎi)房者，新業(yè)主沒(méi)有義務(wù)支付該部分物業(yè)費欠費。

　　最終，法院判決物業(yè)公司恢復對案涉房屋的供水，賠償停水所致原告經(jīng)濟損失1200元，并向其書(shū)面賠禮道歉。二審維持原判。

　　華南公館是遼寧沈陽(yáng)一個(gè)高層回遷小區。據多位業(yè)主反映，小區物業(yè)存在各種服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，包括不及時(shí)清理水箱導致部分用戶(hù)出現用水發(fā)黃、地下室垃圾不及時(shí)清理、樓梯間雜物堆放不歸置、電梯異響晃動(dòng)長(cháng)期不解決等問(wèn)題。

　　前段時(shí)間，該小區業(yè)主小楊回家進(jìn)入電梯發(fā)現電梯卡刷不了，只能徒步上10樓，之后得知由于沒(méi)交物業(yè)費，被停了電梯卡。

　　“我就想問(wèn)問(wèn)，這回遷樓交房好幾年了，樓道里亂七八糟的，小區也沒(méi)有綠化需要維護，物業(yè)費卻要1塊多一平方米，這跟沒(méi)有物業(yè)有什么區別？憑什么物業(yè)費一晚交電梯卡就會(huì )被停用？”小楊不滿(mǎn)地說(shuō)道。

　　在包華看來(lái)，上述停水停電等行為明顯違法，水電作為市政服務(wù)的一環(huán)，物業(yè)服務(wù)人應依法管理水電設施設備，無(wú)權停水停電。

　　物業(yè)管理條例規定，物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　民法典規定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

　　北京一名物業(yè)從業(yè)人員告訴記者，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前應當仔細閱讀服務(wù)條款，確認服務(wù)范圍和等級后再簽字。“有很多業(yè)主的訴求并不在合同范圍內，卻以此為由拒交物業(yè)費，這也是我們在同業(yè)主溝通過(guò)程中的難點(diǎn)之一。”

　　完善價(jià)格形成機制

　　提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　為什么要設置物業(yè)費呢？

　　李凌說(shuō)，物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)公司提供了服務(wù)，有成本投入，作為企業(yè)需要一定的盈利。同時(shí)，業(yè)主享受了服務(wù)，支付物業(yè)費是義務(wù)。

　　如今，對于物業(yè)費的收取，社會(huì )上仍存在不同的聲音。如何優(yōu)化物業(yè)費成為亟待解決的問(wèn)題之一。

　　在包華看來(lái)，物業(yè)服務(wù)費測算是一個(gè)比較復雜的過(guò)程。如想物業(yè)服務(wù)費物有所值，首先需要明確服務(wù)事項和標準，然后約定服務(wù)人管理模式，了解物業(yè)所在地價(jià)格水平，最后通過(guò)科學(xué)測算得到結果。

　　2020年5月開(kāi)始施行的《北京市物業(yè)管理條例》中，提出了“物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并適時(shí)調整”，引起社會(huì )廣泛關(guān)注。

　　隨著(zhù)社會(huì )發(fā)展，物業(yè)作為勞動(dòng)力密集型行業(yè)，人工費用支出占物業(yè)公司總支出的大部分。近年來(lái)，人工成本不斷上漲，物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還需要盈利維持企業(yè)正常運行，多數物業(yè)公司承擔了巨大經(jīng)濟壓力，并導致服務(wù)質(zhì)量難以提高。

　　李凌認為，物業(yè)方應當將物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并適時(shí)調整，完善價(jià)格形成機制，從而構建質(zhì)價(jià)相符的契約關(guān)系。

　　“物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的實(shí)現離不開(kāi)政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)化管理體系的建設和完善，如物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系的建立等，更離不開(kāi)廣大業(yè)主對于市場(chǎng)調節體系的認可和支持。此外，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準入和退出機制的不健全也會(huì )嚴重影響市場(chǎng)調節的力度，想通過(guò)物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)來(lái)實(shí)現物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的目標，還有很遠的路要走。”李凌說(shuō)。

　　與此同時(shí)，有人提出，為何不將物業(yè)費設定為全國或地區統一標準？

　　對此，包華解釋說(shuō)，各地物業(yè)服務(wù)需求、物業(yè)所在地價(jià)格水平差異很大。統一服務(wù)內容、統一服務(wù)標準、統一服務(wù)價(jià)格不僅不可行，也沒(méi)必要。

　　李凌說(shuō)，具體的物業(yè)服務(wù)收費標準應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，有定價(jià)權限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應的基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規定的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。