張淳藝

　　《工人日報》(2022年08月17日 05版)

　　110平方米的房子，到手卻發(fā)現套內面積只有60多平方米；購房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……記者近日采訪(fǎng)發(fā)現，公眾對于購房時(shí)需要承擔公攤面積費用多有詬病，不少人擔心存在“消費暗區”。在這樣的背景下，近年來(lái)一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。(見(jiàn)8月16日《法治日報》)

　　從進(jìn)入商品房時(shí)代開(kāi)始，我國普遍實(shí)行的是由購房者分攤部分共有建筑面積的做法。2001年起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

　　客觀(guān)而言，近年來(lái)，商品房公攤面積呈擴大趨勢——從最初的10%以下，到現在動(dòng)輒30%、40%。這與商品房提檔升級、增加電梯數量、公共區域面積增加等因素有關(guān)，也與開(kāi)發(fā)商公攤面積計算不透明、暗箱操作等有關(guān)。一些購房者質(zhì)疑公攤面積是在為不屬于自己的公共空間買(mǎi)單，并且每年交的物業(yè)費、供暖費等都要繼續為公攤部分買(mǎi)單。正因此，近年來(lái)關(guān)于取消公攤面積的呼聲漸高，也有全國政協(xié)委員建議取消公攤面積，將實(shí)際公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。

　　取消公攤面積不可能一蹴而就。對已經(jīng)購買(mǎi)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，其會(huì )面臨房產(chǎn)證變更的問(wèn)題，而重新測量面積和變更手續工作量很大。同時(shí)，現行的物業(yè)費、暖氣費等費用也都是以建筑面積計量的，取消公攤面積可謂牽一發(fā)動(dòng)全身。而且一刀切取消公攤面積，可能會(huì )直接影響開(kāi)發(fā)商對公共區域的投入，進(jìn)而影響小區的居住環(huán)境和整體品質(zhì)。

　　事實(shí)上，對商品房來(lái)說(shuō)，公攤部分是客觀(guān)存在的，公攤面積制度本身并沒(méi)有原罪。在建房成本既定的前提下，按建筑面積計算還是按使用面積計算，只是單價(jià)不同，消費者要付出的購房成本是相對固定的。

　　公攤面積制度備受詬病，主要是因為“亂公攤”和“只公攤成本，不公攤收益”等問(wèn)題。一方面，少數開(kāi)發(fā)商隨意變更約定的公攤面積，導致實(shí)際得房率低于預期，甚至有開(kāi)發(fā)商將地下車(chē)位出售給購房者后，又將地下車(chē)位計入公攤面積向購房者分攤費用。另一方面，按照規定，業(yè)主對于公攤面積部分享有權利，但現實(shí)中，公攤面積上設置廣告、車(chē)位等帶來(lái)的收益，很少有業(yè)主享受到。

　　相比取消公攤面積，完善相關(guān)規定無(wú)疑更具現實(shí)意義和可操作性。比如，厘清公攤標準——通過(guò)明確公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式等，減少、避免相關(guān)爭議；引進(jìn)懲罰賠償機制——有專(zhuān)家建議，對開(kāi)發(fā)商隨意擴大公攤面積、超過(guò)合理誤差的，可以參照消費者權益保護法中的懲罰性賠償責任，要求其給予購房人公攤面積費用一定倍數的賠償；落實(shí)公攤收益——有關(guān)部門(mén)和業(yè)委會(huì )應監督物業(yè)，按照民法典及相關(guān)規定，將業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后由業(yè)主共享，讓業(yè)主在為公攤面積埋單的同時(shí)也能從公攤面積中受益，等等。總之，辦法應該比困難多。