8月LPR如期下調，最新個(gè)人房貸利率將下調0.15個(gè)百分點(diǎn)。8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，較上月下調5個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.3%，較上月下調15個(gè)基點(diǎn)。這是LPR今年第三次下調，1年期LPR和5年期LPR今年分別累計下降15個(gè)基點(diǎn)和35個(gè)基點(diǎn)。

　　企業(yè)貸款利率已很低

　　本次LPR下調已在市場(chǎng)預期之中。8月15日人民銀行開(kāi)展4000億元中期借貸便利（MLF）操作(含對8月16日MLF到期的續做)和20億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購操作，中標利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。從歷次LPR調整看，如果MLF利率下調，那么LPR必下調；不過(guò)，MLF利率不變時(shí)，LPR不一定不變，曾有過(guò)多次下調。

　　值得注意的是，本次1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，6月份企業(yè)貸款加權平均利率已降至4.16%的歷史新低，同時(shí)1年期LPR已處于較低水平，若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行“應投盡投”下貸款利率點(diǎn)差的大幅壓降，對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的流貸利率水平可能已在1年LPR基礎上出現大幅減點(diǎn)，且與部分定期存款定價(jià)之間已形成“倒掛”。在此情況下，若1年期LPR下調幅度過(guò)大，也容易加劇企業(yè)對銀行的套利行為，降低政策效果。

　　再次下調有助于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　本次5年期以上LPR下調幅度大于1年期LPR，與5月份的那次調整比較類(lèi)似。當時(shí)，1年期LPR沒(méi)有調整，5年期以上也是下調15個(gè)基點(diǎn)。

　　天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬此前已預計到5年期LPR會(huì )下調15個(gè)基點(diǎn)。他主要是從兩個(gè)方面考慮，一是從LPR改革至今，5年期以上LPR比1年MLF要少降5BP（Basis Point，基點(diǎn)）。二是從穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)出發(fā)，需要進(jìn)一步降低住房貸款利率、向歷史低點(diǎn)靠攏。孫彬彬認為，15BP似乎能夠滿(mǎn)足穩增長(cháng)和穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本要求。

　　華泰證券研究所副所長(cháng)張繼強表示，7月信貸的塌陷很大程度上源于房地產(chǎn)，居民部門(mén)仍在延續降杠桿趨勢。對于房地產(chǎn)而言，保交樓是核心，但穩房?jì)r(jià)是關(guān)鍵，促進(jìn)需求回暖才能讓整體行業(yè)重回正常軌道。目前二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)量同比跌幅還在30%至50%，對穩信貸和穩投資的拖累依然嚴重。這些因素決定了5年期LPR下調的必要性大增。5年期LPR下調有助于降低居民存量貸款負擔，一定程度上減緩還貸潮，并釋放消費潛力。

　　首套房貸最低利率今起降至4.10%

　　由于房貸利率普遍在LPR基礎上加點(diǎn)定價(jià)，各地今起執行最新的房貸利率，首套房貸利率和二套房貸利率均同步下調15個(gè)基點(diǎn)。

　　今年5月15日，央行、銀保監會(huì )下發(fā)通知，就差別化住房信貸政策進(jìn)行調整，對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由LPR降為L(cháng)PR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率下限仍為L(cháng)PR加60基點(diǎn)。因此，今天開(kāi)始全國范圍內首套房貸利率下限將降為4.10%，二套房貸利率下限為4.9%。目前，已有大量城市的首套房貸利率都按全國下限執行。

　　以等額本息方式還款的100萬(wàn)元首套房貸為例，若貸款年限為30年，降息前利率為4.25%，月供為4919.40 元，此次降息后利率降為4.10%，月供為4831.98 元，每月少付87.42元，一年大約可省1050元，30年共可節省31500元；若貸款額度為300萬(wàn)元，每年可省3150元，30年可節省94500元。

　　同樣100萬(wàn)元貸款，如果年限為25年，降息前月供為5417.38 元，降息后月供為5333.74 元，每月節省利息為83.64元，一年大約節省1000元，25年節省25000元。若貸款300萬(wàn)元，一年大約可省利息3000元，25年節省利息75000元。

　　北京首套房百萬(wàn)房貸月供減少87元

　　北京地區房貸利率近年來(lái)一直保持穩定，目前的個(gè)人房貸定價(jià)基準為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)，分別比全國利率下限高出0.55和0.45個(gè)百分點(diǎn)。北京地區的房貸年限最長(cháng)為25年。

　　此次調整后，若加點(diǎn)幅度沒(méi)有變化，北京地區首套房貸最低利率將從5%降至4.85%，二套房貸利率下限從5.5%降至5.35%。

　　以百萬(wàn)元25年期首套房貸款為例，此前月供為5845.90 元，此次降息后變?yōu)?758.84 元，每月也是減少87元；若以北京二套房貸下限利率計算，百萬(wàn)元25年期貸款，月供將從6140.87 元降至6051.62 元，每月節省利息近90元。

　　存量房貸客戶(hù)或明年可享降息紅利

　　需要提醒的是，廣大存量房貸客戶(hù)不一定能立馬享受到此次降息的紅利。

　　浮動(dòng)利率存量房貸會(huì )依據合同約定按期調整利率。一般銀行都規定重定價(jià)周期為一年，并在合同中約定重定價(jià)日，每年重定價(jià)日那天根據相應的LPR情況確定當年實(shí)際執行的房貸利率。

　　北京青年報記者從多家銀行了解到，存量客戶(hù)的房貸利率重定價(jià)日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對應的每年對月對日。1月1日重定價(jià)的存量房貸客戶(hù)今年之內都不能享受這個(gè)最新利率，需要等2023年1月1日根據2022年12月份的LPR來(lái)確定。根據貸款放款日確定重定價(jià)日的客戶(hù)，如果重定價(jià)日在8月20日及之前，今年已經(jīng)重新定價(jià)，也需要等到明年再調整；只有重定價(jià)日是在8月21日及之后的客戶(hù)，可很快享受到本次調整后的紅利。

　　文/本報記者　程婕　統籌/池海波