物業(yè)費提高了，收繳率卻大幅上升，這是國企物業(yè)進(jìn)駐南京市玄武區櫻駝花園小區后發(fā)生的新鮮事。

　　2019年起，南京市實(shí)施第一輪“美麗家園”三年行動(dòng)計劃，全市2300多個(gè)無(wú)物業(yè)小區要實(shí)現基本管理全覆蓋。在此背景下，一批基礎差、零散化、糾紛多、盈利難的老舊小區未被市場(chǎng)化物業(yè)選中，成了老大難。

　　“燙手山芋”誰(shuí)來(lái)接？以老城區玄武區為例，該區共有566個(gè)居民小區，老舊小區占比高達77%，其中更有40%是零散小區。2020年，玄武區開(kāi)始老舊小區國企托底探索實(shí)踐，由區城建集團成立百子物業(yè)公司，積極打造“百子紅”黨建品牌，一舉扛起了無(wú)物業(yè)老舊小區托管的重任。

　　一時(shí)間，玄武區268個(gè)老舊小區被兜底管理，從“接得住”到“管得好”“可持續”，現實(shí)問(wèn)題接踵而至。今年7月，該區啟動(dòng)了“百子紅”老舊小區治理標準化體系建設，致力于將更多治理中的個(gè)性化解法，轉化為基層治理的標準化答案。

　　國企物業(yè)接盤(pán)

　　垃圾遍地、化糞池漫溢、車(chē)輛亂停亂放、綠化無(wú)人打理……位于南京紫金山腳的櫻駝花園，兩年前可是當地居住環(huán)境臟亂差的典型代表。

　　作為金陵石化的房改房，櫻駝花園建成于上世紀90年代，居住有2600多戶(hù)人家。小區居民許文花介紹，此前雖說(shuō)有市場(chǎng)物業(yè)公司管理，但因為物業(yè)費只有0.25元/平方米，管理一直跟不上。保潔、服務(wù)有懈怠，物業(yè)費收取又成了問(wèn)題，陷入惡性循環(huán)。

　　城市在持續發(fā)展，小區管理卻在內耗，給居民的幸福感打了折扣。但市場(chǎng)化物業(yè)“不愿管”、居民自治“不善管”的千千結又如何解？許文花說(shuō)，就是百子物業(yè)入駐之初，大伙也并不看好。

　　“我們的策略是先提供服務(wù)，讓居民對小區環(huán)境提升有一個(gè)直觀(guān)感受。”百子物業(yè)副總經(jīng)理馮志霞介紹，2020年下半年，百子物業(yè)先行接管了櫻駝花園在內的10多個(gè)老舊小區的物業(yè)管理。這些小區普遍存在物業(yè)管理長(cháng)期缺失，物業(yè)投入不足、服務(wù)缺位，基礎設施老舊失修，環(huán)境衛生亟待改善；矛盾糾紛多發(fā)易發(fā)，居民對違建、停車(chē)、垃圾等問(wèn)題意見(jiàn)大、投訴多，容易引發(fā)鄰里糾紛；居民自治意識不強，群眾參與公共事務(wù)的積極性不高等問(wèn)題。

　　負責櫻駝花園的是百子物業(yè)玄武湖分公司，分公司經(jīng)理盧玉琴一接手，重新劃定停車(chē)位，補充電瓶車(chē)充電樁，對小區衛生進(jìn)行大清掃，組織巡邏隊伍，一套“組合拳”下來(lái)讓居民們感覺(jué)眼前一亮。

　　“東門(mén)出入口正對櫻花路，從這里上玄武大道最方便，一到早晚高峰就堵得水泄不通。”許文花說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題過(guò)去多年都沒(méi)有解決，百子物業(yè)來(lái)了之后，社區黨委帶著(zhù)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )反復測算，拿出多種方案，一輪一輪議事會(huì )后，東門(mén)只進(jìn)不出的方案被敲定，櫻花路上的這處堵點(diǎn)很快消失不見(jiàn)。

　　眼下，櫻駝花園的物業(yè)費提高了一倍，達到0.5元/平方米，但收繳率不降反升，已超過(guò)70%。目前，百子物業(yè)已接管了玄武區268個(gè)小區，服務(wù)覆蓋近6萬(wàn)戶(hù)。

　　黨建引領(lǐng) 融合共治

　　物業(yè)管理的到位，改變的不僅是小區物理形態(tài)，更是社會(huì )治理關(guān)系。

　　“‘公辦’物業(yè)的初心就是服務(wù)群眾，服務(wù)沒(méi)有標準就談不上高質(zhì)量，達標便是底線(xiàn)。”玄武城建集團黨委書(shū)記、董事長(cháng)郭騫介紹，百子物業(yè)建立了小區安全管理、衛生保潔等服務(wù)標準，并公開(kāi)監督電話(huà)；對標文明城市創(chuàng )建居民小區37條標準，定人定責落實(shí)文創(chuàng )、垃圾分類(lèi)、安全生產(chǎn)等專(zhuān)項工作；針對“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一體”不同類(lèi)型小區，分類(lèi)制定管養方案。

　　“一來(lái)，小區衛生有了保障，二來(lái)，類(lèi)似水龍頭壞了、管道堵了、家里停電了這種小事，一個(gè)電話(huà)便有人上門(mén)解決。”玄武門(mén)街道大樹(shù)根社區第九黨支部書(shū)記張順寶，同時(shí)也是源江新村的一名紅色管家。源江新村是上世紀90年代的安置房，住有42戶(hù)居民，30多年來(lái)從未享受過(guò)物業(yè)服務(wù)，百子物業(yè)接管小區后確實(shí)給了他不一樣的感覺(jué)。

　　“看到物業(yè)招募紅色管家，我很快報了名。”用張順寶自己的話(huà)說(shuō)，自從當上了紅色管家，他的雙眼就沒(méi)閑過(guò)。樹(shù)底下的落葉，亂放的電瓶車(chē)，窗戶(hù)下的飛線(xiàn)，樓道的雜物，只要看見(jiàn)，他就拍照發(fā)群，馬上就有物業(yè)回應。“小區整體環(huán)境變好了，大家關(guān)系也更和諧了。”他說(shuō)。

　　“我們兩年來(lái)的探索實(shí)踐，重要的一點(diǎn)就在于公辦物業(yè)黨建引領(lǐng)促進(jìn)了社區治理、物業(yè)管理和居民自治的良性互動(dòng)。”在玄武區委書(shū)記閔一峰看來(lái)，從“接得住”到“管得好”，最顯著(zhù)的便是黨建引領(lǐng)下的融合共治。

　　百子物業(yè)黨支部書(shū)記從蓉介紹，百子物業(yè)給自己的定位是“主動(dòng)融入基層治理”，在人員配置方面，既有退下來(lái)的社區書(shū)記、主任，還有曾經(jīng)的社工，他們熟悉社區情況，對群眾工作也有感情。在工作中，他們特別注意向社區靠攏，緊密和社區、業(yè)委會(huì )、管委會(huì )保持聯(lián)動(dòng)，還尤其注意發(fā)動(dòng)黨員群眾，紅色管家隊伍里就吸納了網(wǎng)格支部書(shū)記、樓棟長(cháng)等。

　　“成長(cháng)的煩惱”

　　國企物業(yè)兜底小區管理，百子物業(yè)也有“成長(cháng)的煩惱”。郭騫坦言，由于老舊小區的特殊性，目前收支仍存在較大的“剪刀差”。

　　當地玄武門(mén)街道天山路片區基本都是零散小區。“環(huán)境確實(shí)不太好，但交通比較方便，房租也不貴，也沒(méi)啥好挑的。”租住在北極山村的張女士說(shuō)，她所在樓棟的廚房、衛生間都是共用，一到夏天，但凡有人不注意衛生，整個(gè)樓道就臭不可聞。在百子物業(yè)進(jìn)駐后，她確實(shí)感覺(jué)到公共區域保潔有了提升。

　　“零散小區物業(yè)費收取難，除了居住人員雜，還有不少業(yè)主認為‘小區要有圍墻，有安保站崗，才能叫有物業(yè)’，這對完全開(kāi)放的零散小區并不現實(shí)。”百子物業(yè)玄武門(mén)分公司經(jīng)理張睿說(shuō)，天山路片區的零散小區有20來(lái)個(gè)，以樓棟或院落為單位設置門(mén)衛，人力是個(gè)大問(wèn)題。雖然他們?yōu)橐幏锻＼?chē)劃了線(xiàn)，為電瓶車(chē)充電布了樁，也定期清理樓道雜物，維修了老房外墻雨水管，還正常有人巡邏，可物業(yè)費收取就是不理想。

　　郭騫介紹，積極地看，百子物業(yè)通過(guò)精耕服務(wù)，老舊小區的物業(yè)繳費率已從30%已經(jīng)升到60%以上，今年上半年物業(yè)費收入已經(jīng)超過(guò)去年全年。但目前百子物業(yè)收費標準仍低于市場(chǎng)水平，自身運轉仍需要靠區城建集團補貼。

　　可持續發(fā)展是百子物業(yè)下一步面臨的課題。按照玄武區計劃，百子物業(yè)將繼續擴大服務(wù)范圍，直至實(shí)現無(wú)物管老舊小區全覆蓋，通過(guò)擴大運營(yíng)面積有效平攤運營(yíng)成本。年底，百子物業(yè)的管理規模有望達到550萬(wàn)方。

　　“我們還嘗試開(kāi)發(fā)了‘物業(yè)＋養老、托管、家政’等衍生服務(wù)，積極走出玄武開(kāi)拓市場(chǎng)。”郭騫說(shuō)，像正在拓展的裝修垃圾標準化清運，僅此一個(gè)項目，今年就有望增加600到800萬(wàn)元收入。

　　今年6月，百子物業(yè)在內部發(fā)布了《“寧姐月嫂”工作實(shí)施方案》，聚焦老舊小區婦女群體，立足“百子紅”黨建陣地的微服務(wù)功能，通過(guò)在陣地內建立“寧姐月嫂”家政服務(wù)工作站，開(kāi)展技能培訓工作等，扶持失業(yè)、困難婦女就業(yè)創(chuàng )業(yè)，幫助小區婦女增收創(chuàng )收，同時(shí)拓展物業(yè)發(fā)展營(yíng)收渠道。