隨著(zhù)部分住宅樓逐漸老化，維修成了居民關(guān)心的大問(wèn)題。有居民找到物業(yè)公司要求維修，物業(yè)公司卻表示，住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修應當使用住宅專(zhuān)項維修資金。

　　住宅專(zhuān)項維修資金是專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造的資金，被稱(chēng)為房屋的“養老錢(qián)”。不過(guò)，有不少讀者反映，住宅專(zhuān)項維修資金申請門(mén)檻高、手續繁雜，存在使用不順暢、收支不透明等問(wèn)題。

　　住宅專(zhuān)項維修資金支取門(mén)檻高、合理使用難

　　前不久，河北廊坊市民劉先生因為拖欠物業(yè)費，被物業(yè)公司告上法庭。劉先生很不服氣：“2011年我家房子漏雨，墻面、頂棚多處污損，存放在房間、陽(yáng)臺的家具、貨物等也被浸泡，損失巨大。此后，幾乎年年都漏雨。我多次要求物業(yè)公司維修，但一直都沒(méi)修好。物業(yè)公司服務(wù)不到位，我才不愿交物業(yè)費。”

　　物業(yè)公司則表示，劉先生居住的頂樓夏季暴雨時(shí)經(jīng)常漏雨，是因為小區原有設計缺陷導致。物業(yè)公司曾在職責范圍內予以維修，但因為漏雨比較嚴重，需要申請維修資金大修。不過(guò)，申請了幾次，均因為各種障礙沒(méi)申請下來(lái)，因此未能徹底有效解決漏雨問(wèn)題，并非物業(yè)公司失職。

　　最終，法院認為，雖然頂樓漏雨主要是房屋結構缺陷造成，但多年來(lái)未徹底解決，也屬于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量瑕疵，酌定劉先生的物業(yè)費按70%計算。

　　據2008年實(shí)施的《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》，住宅專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用，所有權人決策、政府監督的原則。民法典中明確規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有；其使用應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并需參與表決的專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。有不少讀者、網(wǎng)友反映，維修資金支取門(mén)檻高、合理使用難，沒(méi)有發(fā)揮應有的保障作用。

　　去年，福建福州市民李先生曾向所在小區物業(yè)求助：自己所在樓棟的電梯壞了，買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)交了一筆維修資金，能不能申請使用？但李先生發(fā)現，這是一項十分繁瑣的事情。“使用住宅專(zhuān)項維修資金需要征得大部分業(yè)主簽字同意才能申請，但不少業(yè)主認為這是自家房子的維修資金，不同意動(dòng)用。物業(yè)公司也覺(jué)得申請過(guò)程太麻煩，找各種借口不讓我們申請。”李先生說(shuō)。

　　中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任李超認為，住宅專(zhuān)項維修資金使用難主要有幾個(gè)方面原因：“一是流程手續問(wèn)題，維修資金的申請審批流程較長(cháng)，如有某個(gè)環(huán)節出問(wèn)題則會(huì )耽誤支取使用進(jìn)程；二是使用范圍問(wèn)題，維修資金主要用于小區的公共部位和共用設施、設備的維修養護；三是信息不對稱(chēng)問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)是典型的委托代理關(guān)系，在監管不力的情況下，個(gè)別小區就會(huì )出現維修資金被濫用的現象，同時(shí)也會(huì )增加住建部門(mén)審批的嚴格程度。”

　　物業(yè)費和住宅專(zhuān)項維修資金使用范圍不同

　　“明明交了物業(yè)費，為什么還要使用維修資金？”在采訪(fǎng)中，不少居民都對住宅專(zhuān)項維修資金表示不知道、不了解。兩者到底有什么區別呢？

　　“物業(yè)費和住宅專(zhuān)項維修資金的區別主要體現在使用范圍上。”吉林卓行律師事務(wù)所執業(yè)律師葉英澤說(shuō)，物業(yè)費是指物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)，接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同應支付的費用，主要范圍是用于物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護，比如日常衛生清潔、安保秩序、綠化養護及其他設施的日常運行保養等。而維修資金則專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造，范圍一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面等。

　　“維修資金的所有權是全體業(yè)主，而物業(yè)費的所有權是物業(yè)公司。維修資金并不包含在物業(yè)服務(wù)費中。”葉英澤說(shuō)，按照《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》的有關(guān)規定，業(yè)委會(huì )應開(kāi)立住宅專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，并接受有關(guān)部門(mén)的監督。

　　不過(guò)，在實(shí)際中，由于很多小區沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )，存在無(wú)人組織的情況，維修資金仍然處于主管部門(mén)代管的狀態(tài)。湖北襄陽(yáng)市一位業(yè)主就表示，樓頂公共區域漏水拖了兩年多，大部分業(yè)主都同意動(dòng)用維修資金，但由于業(yè)委會(huì )一直在換屆過(guò)程中，新的業(yè)委會(huì )遲遲沒(méi)能成立，導致維修資金一直無(wú)法申請使用。

　　即使成立了業(yè)委會(huì )，維修資金轉由業(yè)委會(huì )管理，其使用同樣是個(gè)難題。有的小區設定了高額的支取門(mén)檻，需要達到一定金額才能啟動(dòng)；有的業(yè)委會(huì )覺(jué)得維修金額太大，擔心維修資金難以為繼，不同意使用。廈門(mén)市一小區業(yè)主反映，樓棟需要更換電梯和大門(mén)，本來(lái)應該使用維修資金，卻被業(yè)委會(huì )以申請流程復雜、達不到支取門(mén)檻為由拒絕，讓業(yè)主們自行籌集。

　　在申請使用維修資金的過(guò)程中，使用方案是否合理也是業(yè)主高度關(guān)注的問(wèn)題之一。“有的物業(yè)公司提出使用方案時(shí)會(huì )提高維修報價(jià)，如果對材料、人工等價(jià)格不夠了解，就會(huì )花冤枉錢(qián)。”劉先生是東北某小區的業(yè)委會(huì )委員，前段時(shí)間，小區部分電梯需要更新維修，征得業(yè)主同意后，計劃動(dòng)用維修資金。然而，在報價(jià)階段，有業(yè)主指出了物業(yè)公司報價(jià)虛高的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)反復協(xié)商溝通，每部電梯維修費用在不降低維修標準的情況下，由6萬(wàn)多元降至4萬(wàn)多元。“小區維修十幾部電梯相當于省了20多萬(wàn)元，這維修資金都是咱自己交的，得用在刀刃上。”劉先生說(shuō)。

　　合理簡(jiǎn)化住宅專(zhuān)項維修資金使用流程

　　針對維修資金使用難問(wèn)題，有社區書(shū)記坦言，社區內的一個(gè)小區維修資金積累了2000多萬(wàn)元，但一直未使用，“一個(gè)重要原因就是使用維修資金要組織召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì )，但對于超大規模小區，幾乎不可能。”在采訪(fǎng)中，不少讀者都建議應合理簡(jiǎn)化維修資金的使用流程，健全完善便利業(yè)主使用機制。

　　對此，李超認為，簡(jiǎn)化申請審批流程和加強監管需要齊頭并進(jìn)：“申請事由符合維修資金的使用條件，并且業(yè)主征求意見(jiàn)符合規范的應該給予認可，進(jìn)一步簡(jiǎn)化申請審批流程。此外，根據維修質(zhì)量和業(yè)主滿(mǎn)意度建立住宅專(zhuān)項維修資金全流程監管制度和黑白名單制度，對進(jìn)入白名單的物業(yè)公司，在后續維修資金的支取使用上開(kāi)辟綠色快捷通道。”

　　目前，在全國多地已出臺的地方性住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法中，大多數管理辦法對緊急情況下的維修資金使用做了明確說(shuō)明。吉林省在2022年出臺的《吉林省住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》中提出，物業(yè)保修期滿(mǎn)后，發(fā)生樓體外立面有脫落危險等嚴重危及人身、房屋安全等緊急情況，需要立即使用維修資金的，由業(yè)主委員會(huì )或者居（村）民委員會(huì )提出應急使用方案，也可以由相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人提出應急使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或者居（村）民委員會(huì )同意，向物業(yè)行政主管部門(mén)書(shū)面提出資金使用申請。

　　據深圳市發(fā)布的《深圳市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理規定》，一旦遇到天臺或外墻嚴重滲漏，電梯沖頂或蹲底（墜落）、消防、用水用電等突發(fā)重大安全隱患時(shí)，物業(yè)公司應緊急處置，事后告知業(yè)委會(huì )進(jìn)行確認，即可支取應急維修資金。目前，北京、重慶、成都等城市均增設了使用維修資金的應急通道。

　　對于維修資金賬目不透明、投票真實(shí)性存疑等問(wèn)題，多地開(kāi)展“線(xiàn)上+線(xiàn)下”多渠道推進(jìn)的有益嘗試。成都開(kāi)啟維修資金“線(xiàn)上+線(xiàn)下”全平臺曬賬新模式，在線(xiàn)上為市民開(kāi)通維修資金查詢(xún)通道，在線(xiàn)下則是專(zhuān)戶(hù)管理銀行派遣員工進(jìn)入小區張貼海報，對小區上年度維修資金余額、使用明細等進(jìn)行公示。在北京部分小區，業(yè)主表決使用管理維修資金，已不再使用紙質(zhì)投票，而是通過(guò)業(yè)主輸入姓名和身份證號碼實(shí)名認證過(guò)的手機APP進(jìn)行投票。

　　“維修資金的使用事關(guān)小區居民的獲得感、幸福感，監管環(huán)節決不能有絲毫松懈。”山東濰坊市讀者夏燕萍建議，應當建立健全維修資金使用評價(jià)機制，引入第三方審計單位、專(zhuān)業(yè)社會(huì )組織、專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì )等，對維修資金使用情況開(kāi)展全過(guò)程評價(jià)，并梳理出使用過(guò)程中存在的薄弱點(diǎn)，提出相關(guān)整改建議，確保維修資金的管理使用規范、透明、高效。

　　《 人民日報 》（ 2023年11月06日 07 版）