作者：秦 虹（中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任）

　　我國城鎮住房制度改革后，全國商品住房和保障性住房均得到快速發(fā)展，老舊小區改造成為改善居民生活的一項重要內容。2019年12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出要“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。2020年7月，國辦印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》，提出到“十四五”期末，結合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務(wù)。2022年5月，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見(jiàn)》，強調要加快改造建成年代較早、失養失修失管、配套設施不完善、居民改造意愿強烈的住宅小區，改善居民基本居住條件。

　　住房和城鄉建設部數據顯示，2019年至2021年，我國累計新開(kāi)工改造城鎮老舊小區11.4萬(wàn)個(gè)，惠及居民2000多萬(wàn)戶(hù)。在各地改造過(guò)程中，共提升和規整水電氣熱信等各類(lèi)管線(xiàn)15萬(wàn)公里，加裝電梯5.1萬(wàn)部，增設養老等各類(lèi)社區服務(wù)設施3萬(wàn)多個(gè)。住房和城鄉建設部發(fā)布了多批城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單，有針對性地總結各地解決問(wèn)題的可復制政策機制和典型經(jīng)驗做法，涉及動(dòng)員居民參與、改造項目生成、金融支持、市場(chǎng)力量參與、存量資源整合利用、落實(shí)各方主體責任、加大政府支持力度等方面。

　　與新建住宅區不同，老舊小區的改造存在一些難點(diǎn)。一是業(yè)主利益難協(xié)調。在改造過(guò)程中涉及諸多業(yè)主、改造主體以及相關(guān)權利人的利益調整，協(xié)調過(guò)程復雜。有時(shí)難免陷入“一人反對，全員擱置”的困境。二是改造標準不完善。技術(shù)規程與標準的缺失，導致基層部門(mén)審批依據不充分、審批標準不清晰、審批操作難度大等問(wèn)題。三是運營(yíng)不確定性大。前期改造投入高，投資回報率低，難以形成完善的資金鏈循環(huán)。

　　針對以上問(wèn)題，目前一些地區已經(jīng)探索出有益經(jīng)驗。比如：大片區統籌平衡，把一個(gè)或多個(gè)老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶(hù)區、舊廠(chǎng)區、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，做到項目?jì)炔拷y籌搭配，實(shí)現自我平衡；或者跨片區組合平衡，將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實(shí)現資金平衡；或本小區運營(yíng)增收平衡改造成本，由社會(huì )資本先期投入資金，挖掘小區可利用空間，引入居民所需的便民服務(wù)業(yè)態(tài)，通過(guò)后續物業(yè)服務(wù)和使用者付費、空間租金收入，以及可落地的養老、托幼、健康等產(chǎn)業(yè)收入，實(shí)現一定期限內的投資回報平衡。

　　從國際上看，發(fā)達國家政府多通過(guò)出臺相應的政策法規，利用法治和財政支持相結合的手段，調動(dòng)民間改造的積極性，推動(dòng)城市舊住宅區改造。比如加拿大的《全國住房法》，旨在“促進(jìn)新住房建造、現有住宅的翻修更新和改善住房及生活條件”等。日本頒布《住宅區改造法》《再開(kāi)發(fā)地區規劃法》《老年人住宅法》等一系列法規，指導舊住宅區的更新和再開(kāi)發(fā)進(jìn)程，如2011年日本國土交通省提供的適老化改建住宅補貼為總預算的1/3。此外，一些國家還通過(guò)出臺法律明確規定舊住宅區、危險建筑物的區分和界定標準，以立法形式保障住宅和公共建筑物進(jìn)行有計劃的定期檢修。我國大規模老舊小區改造正在推進(jìn)中，國外老舊小區改造和后期運行維護方面的經(jīng)驗值得借鑒。

　　老舊小區改造是改革發(fā)展工程，更是重大民生工程。改造老舊小區的民生意義是全方位的：通過(guò)更新提升小區內部及與小區聯(lián)系的水、暖、氣、電、網(wǎng)、路、消防、安防等基礎設施，可以極大提高居民的居住質(zhì)量；通過(guò)打造15分鐘生活圈，增建文化休閑、體育健身、社區綜合服務(wù)、醫療衛生、智能感知等配套設施，以及養老、托育、家政保潔、便民市場(chǎng)、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區專(zhuān)項服務(wù)設施，可以更全面地滿(mǎn)足居民的物質(zhì)生活和精神文化需求；通過(guò)完善小區長(cháng)效管理機制，推動(dòng)構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系，引導居民協(xié)商確定改造后小區的管理模式、管理規約，共同維護改造成果。一系列改革舉措的實(shí)施，必將助力老舊小區居民邁向更加美好的生活。