基礎設施REITs迎增量擴圍

　　基礎設施REITs試點(diǎn)有望進(jìn)一步增量擴圍。近日，證監會(huì )副主席李超在首屆長(cháng)三角REITs論壇上表示，進(jìn)一步擴大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋新能源、水利、新基建等基礎設施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(cháng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　專(zhuān)家表示，作為基礎設施領(lǐng)域的重大投融資創(chuàng )新，REITs能夠盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量、擴大有效投資，進(jìn)一步擴大試點(diǎn)范圍、建立多層次REITs市場(chǎng)，有助于更好地激發(fā)市場(chǎng)活力和發(fā)展內生動(dòng)力，從而更高效服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟。

　　市場(chǎng)總體運行平穩

　　自2020年4月試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，我國REITs市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，總體運行平穩，達到預期目標。

　　數據顯示，截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過(guò)750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類(lèi)型，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng )新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項目總投資額超過(guò)4200億元，形成良好示范效應。

　　在國際資本市場(chǎng)，REITs已有60多年發(fā)展歷史，是一個(gè)發(fā)展迅速、相對成熟的金融產(chǎn)品。借鑒成熟市場(chǎng)經(jīng)驗和規律，我國走出一條符合中國國情的REITs發(fā)展之路。李超表示，在服務(wù)方向方面，我國REITs市場(chǎng)堅持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟，依托交通、能源、市政、倉儲物流、園區等基礎設施領(lǐng)域積累的規模龐大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，率先推出了公募REITs試點(diǎn)。同時(shí)，落實(shí)中央“房住不炒”要求，將試點(diǎn)范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域。

　　在制度規則方面，我國基礎設施REITs試點(diǎn)注重頂層設計，構建了交易所負責上市審核、證監會(huì )負責產(chǎn)品注冊、國家發(fā)改委負責項目合法合規性把關(guān)推薦的制度體系和業(yè)務(wù)流程。二級市場(chǎng)交易環(huán)節，建立了漲跌幅制度，引入做市商機制，促進(jìn)價(jià)格發(fā)現，增加市場(chǎng)流動(dòng)性，上市REITs日均換手率2.11%，流動(dòng)性高于日本、新加坡、中國香港等市場(chǎng)。

　　在運作模式方面，結合實(shí)際，我國采用“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點(diǎn)模式；治理結構以基金管理人為主導，原始權益人參與，同時(shí)采用外部管理模式，相關(guān)制度安排既有利于保護投資人利益，又有利于發(fā)揮原始權益人運營(yíng)能力優(yōu)勢，增強其參與積極性，這是對公司治理機制的有益創(chuàng )新和探索。“我國基礎設施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，基礎制度規則、監管架構加快構建，市場(chǎng)體系逐步完善，試點(diǎn)項目和相關(guān)制度安排初步經(jīng)受住了市場(chǎng)檢驗，受到了各方廣泛認可。”李超表示。

　　展望未來(lái)，基于我國龐大的基礎設施規模以及海外成熟市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢，我國基礎設施公募REITs發(fā)展空間廣闊。上交所總經(jīng)理蔡建春分析，從境外市場(chǎng)看，海外REITs市場(chǎng)整體規模一般是當地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考慮到目前我國百萬(wàn)億元級的存量基礎設施規模、每年百萬(wàn)億元的GDP水平和近80萬(wàn)億元股票市值，預計未來(lái)REITs市場(chǎng)容量在萬(wàn)億元以上，潛力巨大。

　　進(jìn)一步擴大試點(diǎn)范圍

　　對于REITs試點(diǎn)范圍將迎來(lái)進(jìn)一步提速擴圍，市場(chǎng)反應熱烈。

　　“推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(cháng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域意義重大。”中金公司研究部不動(dòng)產(chǎn)與空間服務(wù)行業(yè)首席分析師張宇表示，短期內商業(yè)地產(chǎn)REITs或有助于房企信用風(fēng)險處置，防范金融系統性風(fēng)險；長(cháng)期來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)REITs市場(chǎng)建設或將引導開(kāi)發(fā)商拓展價(jià)值邊界，提升綜合能力，同時(shí)從供給側為資本市場(chǎng)提供更為多元的長(cháng)久期資產(chǎn)。

　　光大證券分析師何緬南認為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs研究加速，有助于推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。對于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，長(cháng)租公寓當前處于政策紅利期，租賃市場(chǎng)監管力度加強及降稅導向為長(cháng)租公寓帶來(lái)新發(fā)展空間，公募REITs的放開(kāi)勢必有利于企業(yè)緩解融資難，進(jìn)一步提升租賃物業(yè)供給量。

　　今年以來(lái)，支持基礎設施REITs擴容提質(zhì)的政策措施密集落地。5月19日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)》，提出推動(dòng)基礎設施REITs健康發(fā)展，鼓勵更多符合條件的項目發(fā)行上市；5月27日，證監會(huì )與國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規范做好保障性租賃住房發(fā)行基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)有關(guān)工作的通知》，支持條件成熟的地區推出保障性租賃住房REITs項目，正式啟動(dòng)相關(guān)試點(diǎn)工作。

　　政策助力為REITs市場(chǎng)發(fā)展打開(kāi)廣闊空間。今年獲批的REITs產(chǎn)品，資產(chǎn)類(lèi)型已由傳統基建類(lèi)項目，拓展至清潔能源、保障性租賃住房等基礎設施補短板重點(diǎn)領(lǐng)域，市場(chǎng)廣度穩步拓寬。

　　未來(lái)基礎設施REITs擴圍還有哪些可能性？北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(cháng)劉俏認為，高鐵、新能源車(chē)、5G基站等關(guān)鍵領(lǐng)域在國民經(jīng)濟里處于節點(diǎn)位置，行業(yè)內的投資和技術(shù)變革有較好的外溢效應。對于這些領(lǐng)域，可以把它識別出來(lái)，納入REITs底層資產(chǎn)范圍，優(yōu)先進(jìn)行發(fā)展。還可以把碳資產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)范圍，通過(guò)IPO上市，在二級市場(chǎng)交易形成市場(chǎng)價(jià)格，引導資金配置到關(guān)鍵領(lǐng)域，推動(dòng)找到最優(yōu)化的碳中和實(shí)現路徑。

　　值得一提的是，在基礎設施REITs資產(chǎn)擴圍的同時(shí)，基金擴募步伐也在持續。12月7日，中金普洛斯REIT等首批5只基礎設施REITs擴募項目狀態(tài)更新，其中華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng )水務(wù)REIT狀態(tài)更新為“已反饋”，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT狀態(tài)更新為“已問(wèn)詢(xún)”，意味著(zhù)首批基礎設施REITs擴募又有新進(jìn)展。

　　“首批基礎設施REITs擴募，更多基礎設施被納入底層資產(chǎn)，相關(guān)REITs有望因擴募而降低估值，提升收益率水平。”光大證券分析師孫偉風(fēng)表示，國內REITs發(fā)行迎來(lái)蓬勃發(fā)展已是大勢所趨，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的REITs市場(chǎng)收益率將穩步提升。

　　探索建設多層次市場(chǎng)

　　12月6日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議提出，要著(zhù)力擴大國內需求，充分發(fā)揮消費的基礎作用和投資的關(guān)鍵作用。REITs是基礎設施投融資機制的重大創(chuàng )新，在有效盤(pán)活存量資產(chǎn)、拉動(dòng)社會(huì )有效投資方面能夠發(fā)揮出積極作用。

　　不過(guò)，當前我國基礎設施REITs尚處于發(fā)展初級階段，市場(chǎng)建設有待進(jìn)一步完善。招商基金研究部首席經(jīng)濟學(xué)家李湛表示，目前政策規定中對于底層資產(chǎn)項目的要求較為嚴格，市場(chǎng)上符合條件的優(yōu)質(zhì)項目不多，對各類(lèi)REITs產(chǎn)品的稅收優(yōu)惠不夠明確。此外，目前REITs公眾投資者參與程度不高，產(chǎn)品流動(dòng)性有待進(jìn)一步提升。

　　要充分發(fā)揮基礎設施REITs產(chǎn)品功能，還需推動(dòng)多層次REITs市場(chǎng)建設，加快推進(jìn)REITs市場(chǎng)常態(tài)化發(fā)展。

　　“為盡快拓寬市場(chǎng)的廣度和深度，應當積極探索建立多層次的REITs市場(chǎng)，推動(dòng)保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，打造REITs市場(chǎng)的保租房板塊。”蔡建春表示，還應鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區等資產(chǎn)發(fā)行基礎設施REITs；進(jìn)一步拓寬REITs試點(diǎn)覆蓋的資產(chǎn)類(lèi)型，鼓勵新能源、新基建等基礎設施項目開(kāi)展REITs試點(diǎn)。

　　要更好地激發(fā)市場(chǎng)活力和發(fā)展內生動(dòng)力。蔡建春認為，還應堅持市場(chǎng)化方向，在項目挖掘、估值定價(jià)等環(huán)節促進(jìn)市場(chǎng)主體發(fā)揮主導作用，實(shí)現“報得上、審得好、發(fā)得穩”。在申報端，加強市場(chǎng)組織，持續研究完善相關(guān)配套機制和專(zhuān)項立法，形成制度激勵。在審核端，構建公開(kāi)透明、高效可預期的注冊上市審核程序和運行機制，嚴格遵循以信息披露為中心，以投資者需求為導向，充分披露與投資者投資決策密切相關(guān)的重要信息。在發(fā)行端，持續擴充配置型投資機構，研究完善相關(guān)發(fā)行和交易機制，激發(fā)市場(chǎng)活力，維護市場(chǎng)平穩運行。

　　張宇認為，建立多層次REITs市場(chǎng)，意味著(zhù)市場(chǎng)發(fā)行主體應多元化，即在當前以國企央企為主要發(fā)行主體的基礎上，鼓勵民營(yíng)企業(yè)參與REITs發(fā)行；底層資產(chǎn)類(lèi)型應多元化，進(jìn)一步推動(dòng)更多基礎設施資產(chǎn)類(lèi)型上市，以及研究推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)；投資主體應多元化，推動(dòng)社保基金、養老金、企業(yè)年金等配置型長(cháng)期機構投資者參與投資，培育專(zhuān)業(yè)化REITs投資者群體。

　　REITs市場(chǎng)建設是一項系統工程，需發(fā)揮各方合力。李超表示，接下來(lái)證監會(huì )將會(huì )同國家發(fā)改委等進(jìn)一步健全REITs綜合推動(dòng)機制，統籌解決REITs發(fā)展涉及的項目合規、國資轉讓、權益確認等共性問(wèn)題，保障常態(tài)化項目供給，促進(jìn)市場(chǎng)規范發(fā)展。（李華林）