優(yōu)化公積金政策是各城市支持住房消費的重要舉措之一。近期，全國多個(gè)城市出臺公積金貸款“帶押過(guò)戶(hù)”、支持“商轉公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策，加大公積金對購房者的支持力度。對于購房者來(lái)說(shuō)，這些新變化能夠帶來(lái)多大的支持作用？買(mǎi)賣(mài)雙方、銀行都有哪些風(fēng)險需要規避？政策執行過(guò)程中，還要注意什么問(wèn)題？

　　出現新變化

　　據中指監測數據，2022年以來(lái)，已有超百城出臺二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策，其中部分城市支持公積金貸款“帶押過(guò)戶(hù)”。記者查詢(xún)發(fā)現，目前已有江蘇南京、浙江寧波、福建漳州、安徽六安、湖北襄陽(yáng)、河南駐馬店等地推出公積金貸款“帶押過(guò)戶(hù)”相關(guān)政策。

　　所謂公積金貸款“帶押過(guò)戶(hù)”，即在二手房交易過(guò)程中，對于存在公積金貸款抵押的房產(chǎn)，向金融機構提交申請后，可在無(wú)需還清貸款解除抵押的情況下直接辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)和抵押登記手續。

　　“在傳統模式下，賣(mài)方須還清原住房貸款、解除抵押、辦理交易過(guò)戶(hù)、買(mǎi)方重新設立抵押等多個(gè)環(huán)節。‘帶押過(guò)戶(hù)’簡(jiǎn)化了交易流程，縮短了交易時(shí)間，減輕了繳存職工籌措資金的壓力，有助于縮短房產(chǎn)交易周期，滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰說(shuō)。

　　今年1月份，陜西省咸陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布《個(gè)人住房商業(yè)貸款轉住房公積金貸款實(shí)施細則》，并于2月22日完成首筆“商轉公”貸款的不動(dòng)產(chǎn)登記。據58安居客研究院統計，目前已有深圳、青島、長(cháng)春、福州、重慶、武漢、昆明、廣東東莞、河南洛陽(yáng)等超20城推出了“商轉公”政策。

　　“商貸和公積金貸款之間的利差比較大，開(kāi)展‘商轉公’業(yè)務(wù)，將有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力，切實(shí)發(fā)揮公積金在住房保障方面的作用。部分城市公積金可支配規模較大，通過(guò)‘商轉公’盤(pán)活存量公積金，有助于購房者減輕還貸壓力。”58安居客研究院研究總監陸騎麟說(shuō)。

　　此外，多地還推出了提取公積金作為購房首付款的政策。2022年至今，福州、廣東中山、四川達州等20余城陸續出臺政策，允許購買(mǎi)商品住宅職工提取住房公積金支付首付款，出臺此項政策的城市持續擴圍。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，這將減輕購房者前期資金周轉壓力，有助于住房需求的釋放。

　　需多方配合

　　和此前住房公積金提取存在一定局限性的情況相比，當前各個(gè)城市因城施策、精準施策，除上述變化外，還有提高公積金貸款額度和延長(cháng)還款年限、“一人購房全家幫”等政策。

　　不過(guò)，在具體執行中，相關(guān)業(yè)務(wù)還需要多方配合。劉麗杰告訴記者，比如公積金“帶押過(guò)戶(hù)”，需要公積金中心和銀行的配合，當前公積金“帶押過(guò)戶(hù)”主要在同一銀行間進(jìn)行，即業(yè)主住房抵押銀行和買(mǎi)房客戶(hù)貸款銀行須為同一銀行。“支持公積金作為首付款，需要賣(mài)房業(yè)主同意。‘商轉公’需要銀行和公積金中心配合，同時(shí)受到公積金貸款額度限制。目前，多數城市相關(guān)業(yè)務(wù)仍在試運行階段。”劉麗杰說(shuō)。

　　諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪提醒，“商轉公”對降低月供成本等有積極作用，但該政策具有階段性，與公積金是否充裕有關(guān)，購房者要密切關(guān)注公積金的資金狀況。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )研究中心主任龍葉指出，雖然“商轉公”有明顯優(yōu)點(diǎn)，但在操作過(guò)程中仍存在亟需解決的問(wèn)題。例如，在多個(gè)啟動(dòng)房貸“商轉公”政策的城市，申請的條件設定較高，目前只覆蓋購買(mǎi)首套房或首次申請公積金貸款的當地繳存職工家庭。此外，由于公積金貸款的額度比較有限，通常情況下低于購房者原有的商業(yè)貸款總額，因此很多“商轉公”之后的購房者依然面臨自籌資金的問(wèn)題。

　　針對提取住房公積金作為首付款的情況，有業(yè)內人士表示，部分城市住房公積金個(gè)貸率，也就是住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比已經(jīng)處于高位，政府仍需進(jìn)一步加強監管，防范公積金流動(dòng)性不足的風(fēng)險。

　　“在這些政策中，‘帶押過(guò)戶(hù)’破解了二手房交易難點(diǎn)，讓解除抵押工作更順暢；‘商轉公’則可以?xún)?yōu)化服務(wù)、降低成本；公積金支付首付款有助于提振住房消費。公積金對房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持越來(lái)越多。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，要注意的是，使用公積金作為首付可能會(huì )讓購房者加杠桿購房。

　　如何規避相關(guān)風(fēng)險？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對購房者而言，盡管公積金可以付首付，但也要考慮到自己未來(lái)的收入現金流是否足夠覆蓋月供；對銀行而言，要通過(guò)收入證明、銀行流水等方式核實(shí)購房人的月供能力及其可持續性。“使用公積金作為首付，意味著(zhù)購房者的首付能力是不足的，月供壓力也較大，銀行需要考慮到這種風(fēng)險，如有必要，銀行可以提出提高首付的要求，或者對不具備加杠桿條件的人群，貸款審批要更加嚴格。”李宇嘉說(shuō)。

　　效果正顯現

　　確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作，是2023年房地產(chǎn)行業(yè)的一項重點(diǎn)任務(wù)。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥表示，全國多城調整住房公積金政策，大力支持剛性和改善性住房需求，能有效提振市場(chǎng)信心。目前政策效果初步顯現，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升。在一系列政策支持下，2023年開(kāi)年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現出復蘇企穩的運行態(tài)勢。

　　國家統計局最新數據顯示，2月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數繼續增加，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體上漲，一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲，二三線(xiàn)城市同比降幅收窄。陳文靜認為，短期來(lái)看，各地或將繼續結合自身公積金使用的實(shí)際情況因城施策，優(yōu)化公積金相關(guān)政策的城市或繼續擴圍。

　　隨著(zhù)越來(lái)越多的城市出臺公積金優(yōu)化調整政策，短期內會(huì )在一定程度上激活房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，加速當地房地產(chǎn)去庫存進(jìn)度。

　　“不過(guò)，由于目前公積金政策調整主要集中在三四線(xiàn)城市，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨經(jīng)濟發(fā)展后勁不足、人口凈流出、住房供給過(guò)剩等問(wèn)題，化解風(fēng)險，提振住房消費，還需有更多方法。”趙慶祥建議，在具體政策方面，提高公積金繳存覆蓋率、優(yōu)化公積金申請流程、放寬對異地貸款的限制；在宏觀(guān)政策方面，合理規劃改善性住房建設、不斷完善發(fā)展租房市場(chǎng)、提升醫療教育服務(wù)保障、建立城市核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，通過(guò)供需兩方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

　　有專(zhuān)家表示，多地陸續出臺公積金新政，有利于減輕購房者置業(yè)壓力，提振購房者置業(yè)情緒，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩向好。（記者李方）