央廣網(wǎng)北京1月5日消息 據中央廣播電視總臺經(jīng)濟之聲《天天315》報道，物業(yè)服務(wù)的優(yōu)劣和小區業(yè)主的生活品質(zhì)息息相關(guān)，如果小區物業(yè)服務(wù)不到位，會(huì )讓人很鬧心。北京溪水花園七、九、十區多位業(yè)主日前向《天天315》節目組反映，他們認為，目前管理小區的北京華成國泰管理有限公司屬于非法進(jìn)駐，因為這家公司既沒(méi)有在當地住建部門(mén)備案，也沒(méi)有向物業(yè)項目所在地的街道辦事處和鄉鎮政府部門(mén)抄送備案資料。而且這家公司進(jìn)駐后，小區內原本優(yōu)美的居住環(huán)境每況愈下。他們因此想要換掉物業(yè)公司，卻發(fā)現想換個(gè)物業(yè)公司，真的好難。

　　業(yè)主郭女士介紹，2016年11月份，她在北京溪水花園小區買(mǎi)了一套房，當時(shí)在簽訂購房合同的同時(shí)，她還和開(kāi)發(fā)商簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司名稱(chēng)為北京市溪水花園物業(yè)管理有限公司，這份合同中明確寫(xiě)有物業(yè)服務(wù)等級和收費標準。

　　郭女士說(shuō)，入住小區半年后，她從小區業(yè)主群里得知，溪水花園物業(yè)公司在業(yè)主不知情的情況下，把物業(yè)服務(wù)合同的權利和義務(wù)整體轉讓給了第三方——北京華成國泰物業(yè)管理有限公司。一些業(yè)主當時(shí)被新物業(yè)公司要求簽訂《合同權利義務(wù)轉讓協(xié)議》。而她則自始至終都沒(méi)見(jiàn)到過(guò)這份協(xié)議。郭女士說(shuō)：“有些業(yè)主對這種轉換不太了解，有的就簽了，但是有些人就發(fā)現有問(wèn)題。很多人都沒(méi)有簽這個(gè)協(xié)議，也沒(méi)有跟華成國泰簽合同。自始至終沒(méi)有給我看任何東西，也沒(méi)有找過(guò)我說(shuō)換物業(yè)公司了。我們小區是300多戶(hù)，至少有200戶(hù)手里持有的還是原來(lái)的物業(yè)公司合同。”

　　多位業(yè)主介紹，當時(shí)不少業(yè)主認為，新物業(yè)公司屬于非法進(jìn)駐小區，拒絕簽訂協(xié)議，并拒絕繳納物業(yè)費。然而，新物業(yè)公司并沒(méi)有因此撤離，而是繼續為小區提供服務(wù)，但業(yè)主們發(fā)現服務(wù)質(zhì)量明顯不如以前，比如，存在小區安保形同虛設、經(jīng)常發(fā)生偷盜事件；公共綠化缺乏養護；小區內私搭亂建沒(méi)人管等問(wèn)題。有業(yè)主說(shuō)：“對他們的服務(wù)水平、管理模式我們都不認可，安防的這些設施設備不健全，最嚴重的一次，有一個(gè)晚上15家被盜。”

　　于是，部分業(yè)主想通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì )的方式換掉物業(yè)公司，但發(fā)現阻力重重。多位業(yè)主告訴記者，他們在2020年6月份開(kāi)始籌備成立業(yè)主委員會(huì )，并通過(guò)各種合法渠道去了解華成國泰物業(yè)公司是否具有進(jìn)駐小區的合法手續。一查才發(fā)現這家公司既沒(méi)有在當地住建部門(mén)備案，也沒(méi)有向物業(yè)項目所在地的街道辦事處和鄉鎮政府部門(mén)抄送備案資料，而且還發(fā)現新舊物業(yè)交接查驗手續不全，物業(yè)管理相關(guān)資料缺失嚴重。

　　好在后來(lái)小區順利成立了業(yè)委會(huì )，業(yè)主們都為此而歡欣鼓舞，但好景不長(cháng)，就在小區業(yè)委會(huì )準備通過(guò)公開(kāi)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)候，也就是在2021年7月份，業(yè)委會(huì )的多名成員卻突然提出辭職。郭女士說(shuō)：“業(yè)委會(huì )的人辭職就剩了一個(gè)人，然后我們又停下來(lái)招投標的工作，又開(kāi)始重新補選業(yè)委會(huì )委員，一直到現在還沒(méi)弄完。補選人員報名的時(shí)候，物業(yè)公司的人舉報這些人有違建，大家覺(jué)得物業(yè)公司一直在阻撓在搗亂，都很氣憤。”

　　業(yè)主們認為，目前業(yè)主維權之路陷入了“死循環(huán)”。業(yè)主王女士向記者抱怨：“想要換掉物業(yè)公司，為什么這么難？沒(méi)辦法成立業(yè)委會(huì )，其實(shí)現在就是一個(gè)怪圈，或者說(shuō)就是一個(gè)‘死循環(huán)’，這個(gè)事只能成立委員會(huì )，才能對物業(yè)公司進(jìn)行規范或者進(jìn)行約束，現在沒(méi)有人約束，他連備案都沒(méi)有做。我想知道物業(yè)的這種做法，算不算是非法入駐、強迫交易？”

　　記者核實(shí)發(fā)現，北京市密云區住房和城鄉建設委員會(huì )曾給予業(yè)主書(shū)面答復說(shuō)：“業(yè)主申請獲取‘北京華成國泰物業(yè)管理有限公司是否由開(kāi)發(fā)商（北京市潮云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）在密云區住建委備案及備案時(shí)間’的信息，經(jīng)查，北京華成國泰物業(yè)管理有限公司沒(méi)有在我委備案。”

　　現任物業(yè)公司是否屬于非法進(jìn)駐小區？進(jìn)駐后為何遲遲沒(méi)有備案？記者進(jìn)一步向華成國泰物業(yè)公司和小區開(kāi)發(fā)商核實(shí)相關(guān)問(wèn)題，兩方現任負責人都說(shuō)自己剛上任不久，對小區以前的事情不清楚，并且互踢皮球，稱(chēng)相關(guān)事宜都由對方負責。

　　物業(yè)：我也是剛上，知道不？你有事你找開(kāi)發(fā)商去。

　　開(kāi)發(fā)商：這可能得問(wèn)物業(yè)公司了，是物業(yè)公司去備案。這事有可能是在老股東時(shí)期發(fā)生的事，所以我不太掌握這塊信息。

　　現任物業(yè)公司是否屬于非法進(jìn)駐小區？對此，社區維權專(zhuān)家陳鳳山認為：“在沒(méi)有經(jīng)過(guò)全體業(yè)主允許的情況下，原物業(yè)公司把合同權利義務(wù)轉讓給新物業(yè)公司是有問(wèn)題的，或者說(shuō)是涉嫌違法的。在小區交房后，小區的公共部分實(shí)際上已經(jīng)轉移給了全體業(yè)主，全體業(yè)主對公共部分具有共同管理權，其中包括物業(yè)公司的選聘權利。業(yè)主們要查清物業(yè)公司的選聘程序是否符合法律規定是關(guān)鍵。”

　　業(yè)主如何能查清物業(yè)公司之間的轉讓程序是否符合法律規定？接下來(lái)如何維權？北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師胡鋼建議：“一是推選信譽(yù)良好、熱心公益、能力較強的業(yè)主代表負責相關(guān)維權事宜；二是自行或選聘專(zhuān)業(yè)律師，搜集物業(yè)服務(wù)合同、權利義務(wù)、轉讓協(xié)議、服務(wù)質(zhì)量等方面的證據材料；三是積極推動(dòng)物業(yè)管理委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的建立健全和有效運作，依法維護自身合法權益。”