“全區域房子均可操作年率3.2%”“節后降息，貸款利率低至2.9%”，存量房貸降息后，部分貸款中介在社交平臺“翻新”套路，借低息噱頭持續攬客。

　　廣東東莞某鎮區新盤(pán)業(yè)主卓嶺（化名）近期經(jīng)常接到類(lèi)似“轉貸”業(yè)務(wù)電話(huà)。他向記者反映，這類(lèi)電話(huà)大多剛開(kāi)始都自稱(chēng)是某銀行渠道方經(jīng)理，介紹的是“內部”或者“年底福利”貸款產(chǎn)品，稱(chēng)這些產(chǎn)品有內部審批渠道，也可用于幫房貸再次降息。

　　但事實(shí)上，在內部審批、高額低息等層層包裝下，這些貸款中介機構與銀行并無(wú)關(guān)聯(lián)，而是誘導消費者進(jìn)行系列違規操作。近期，河南、湖北、貴州等多地銀行就發(fā)布聲明，提醒消費者貸款中介風(fēng)險，并否認在貸款業(yè)務(wù)上與中介機構存在合作。

　　轉貸中介“翻新”套路

　　近期第一財經(jīng)記者以咨詢(xún)業(yè)務(wù)為由聯(lián)系了多家廣東區域的貸款中介，發(fā)現部分中介機構提供“轉貸降息”業(yè)務(wù)背后實(shí)際仍是房貸轉經(jīng)營(yíng)貸，即引導消費者使用過(guò)橋資金結清房貸，再將房屋以企業(yè)法人、參股人的名義抵押給銀行，向銀行借出經(jīng)營(yíng)貸。

　　這些機構以“貸款降息”為主要噱頭進(jìn)行攬客。今年3月采訪(fǎng)時(shí)，上述貸款中介宣傳轉貸后經(jīng)營(yíng)貸年化利率大多在3.4%～3.8%之間，但近期采訪(fǎng)時(shí)多宣稱(chēng)經(jīng)營(yíng)貸年化利率最低可申請3%以下。

　　“近期市場(chǎng)整體降息，經(jīng)營(yíng)貸利率也進(jìn)一步下調，是很好的轉貸時(shí)機。”廣州一名貸款機構中介對記者稱(chēng)，如按揭230萬(wàn)元、年化利率4.5%，降息后可調整為2.9%，一年可省下3.3萬(wàn)元，總共可省下接近90萬(wàn)元的利息。

　　她介紹，目前其所在機構可聯(lián)系銀行規劃10年先息后本、20年等額還款兩種類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)貸，利率都為2.9%。不過(guò)記者具體咨詢(xún)后發(fā)現，即便滿(mǎn)足系列條件，實(shí)際利率也在3.1%~3.3%之間。

　　除以低息作為噓頭外，部分貸款中介也借存量房貸利率下調落地時(shí)機，試圖通過(guò)包裝銀行官方身份，混淆概念以錯誤引導客戶(hù)。

　　其中一名自稱(chēng)是國有行渠道貸款工作人員的貸款中介月秋（化名）告訴記者，他們在銀行有“內部關(guān)系”，可以在目前基礎上再降低房貸利率。同時(shí)還會(huì )有專(zhuān)人跟進(jìn)，在辦理“轉貸降息”相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，可以幫客戶(hù)加速銀行貸款申請審批速度、跟進(jìn)提前還款流程，從而控制過(guò)橋資金成本。

　　“我們有銀行渠道，你提交提前還款申請后，我們可以幫你加急。”據他介紹，他們也會(huì )通過(guò)房產(chǎn)證信息，同步確認在新銀行可申請的經(jīng)營(yíng)貸額度。如客戶(hù)有需要，還可以幫忙拉高房產(chǎn)評估價(jià)進(jìn)行“超貸”，在覆蓋提前還貸的金額外，還可多出部分資金。

　　記者將上述說(shuō)法向一家國有銀行華南某支行理財經(jīng)理求證，理財經(jīng)理表示，銀行提前還款、放貸流程通常都有特定審批環(huán)節，很難直接干涉，這些貸款中介的很多承諾基本屬于“忽悠”。他們大多只是對各銀行運作流程、貸款政策較為熟悉，利用此引導消費者進(jìn)行違規操作，最終風(fēng)險仍將由消費者承擔。

　　存在諸多風(fēng)險

　　為何存量房貸降息后，部分貸款中介仍在推薦“轉貸”業(yè)務(wù)？多位業(yè)內人士認為主要與目前仍存利差空間有關(guān)。

　　上述廣州貸款中介表示，雖然存量房貸降息后，有部分客戶(hù)中止轉貸計劃，但經(jīng)營(yíng)貸利率近期也在下降，優(yōu)惠力度大，與調降后的房貸利率間仍存利差。

　　中國郵政儲蓄銀行研究院婁飛鵬表示，我國居民住房按揭貸款多是長(cháng)期貸款，利率以5年期LPR（貸款市場(chǎng)報價(jià)利率）為定價(jià)基礎，而經(jīng)營(yíng)貸以短期貸款為主，利率定價(jià)以1年期LPR為基礎。5年期LPR高于1年期LPR，同時(shí)出于支持小微企業(yè)發(fā)展等目的，經(jīng)營(yíng)貸、消費貸利率較低，進(jìn)一步擴大套利空間。

　　但值得注意的是，看似“套利”背后，轉貸業(yè)務(wù)潛藏諸多隱藏成本與風(fēng)險。

　　卓嶺告訴記者，在與多家中介溝通至即將簽約環(huán)節時(shí)，他發(fā)現實(shí)際調降利率并不如想象的劃算，有許多額外成本。一方面成本來(lái)自于“過(guò)橋”資金。按照流程，消費者需使用中介提供的過(guò)橋資金結清房貸，再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸歸還過(guò)橋資金。

　　但由于放款周期通常在一周以上，甚至長(cháng)則達數月，過(guò)橋資本成本并不低。據卓嶺介紹，目前市場(chǎng)上中介的資金日利率通常在“萬(wàn)五”（即萬(wàn)分之五）左右，這意味著(zhù)如果想置換一筆230萬(wàn)元房貸，每日需要付出1150元利息，1個(gè)月利息可能就高達3萬(wàn)～4萬(wàn)元。

　　另一方面，這些機構通常會(huì )收取高額服務(wù)費，記者聯(lián)系多家中介機構發(fā)現，服務(wù)費基本都在1個(gè)點(diǎn)以上，如一筆100萬(wàn)元的轉貸訂單，服務(wù)費至少也要1萬(wàn)元左右。而在借經(jīng)營(yíng)貸過(guò)程中，如沒(méi)有企業(yè)主資質(zhì)或不符合相應要求，“包裝”則還需要額外費用。

　　除高額費用外，“轉貸”后貸款期限較短，月供壓力可能不減反增。一名去年辦理過(guò)轉貸業(yè)務(wù)的東莞業(yè)主告訴記者，他當時(shí)是將利率5.8%的房貸轉為3.8%的經(jīng)營(yíng)貸，原貸款300萬(wàn)元，30年等額本息法還款，月供1.7萬(wàn)多元。轉成10年經(jīng)營(yíng)貸后，每月要還3萬(wàn)元左右。同時(shí)，還需要承擔“抽貸”的風(fēng)險，一旦被銀行審查出資金違規流入房市，則要在短期內補齊貸款缺口。

　　“轉貸降息的操作沒(méi)有意義，且有風(fēng)險。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)對第一財經(jīng)記者表示，此類(lèi)將傳統房貸業(yè)務(wù)轉變?yōu)榻?jīng)營(yíng)貸的操作，都會(huì )把購房者“包裝”為企業(yè)主來(lái)進(jìn)行。但有幾個(gè)問(wèn)題，一是此類(lèi)“包裝”也需要成本，二是經(jīng)營(yíng)貸期限（大多）只有1~10年，所以月供還貸的壓力其實(shí)反而增大了，三是銀行貸后檢查會(huì )比較嚴。

　　監管方、銀行多次警示

　　近期以來(lái)，河南、湖北、貴州等多地銀行發(fā)布聲明，提醒消費者“轉貸降息”、代辦貸款中暗藏的風(fēng)險，同時(shí)強調銀行貸款業(yè)務(wù)并未與中介機構合作。

　　例如，中國銀行貴州分行10月7日在官微發(fā)布提示稱(chēng)，非法貸款中介會(huì )冒充“xx銀行”“xx銀行貸款中心”等名義發(fā)布貸款廣告信息，或是向消費者推送貸款額度，聲稱(chēng)“在銀行內部有關(guān)系”“可走內部流程辦貸款”等，誘騙消費者通過(guò)其辦理貸款。事實(shí)上，此類(lèi)中介機構與銀行并無(wú)關(guān)聯(lián)，只是為誘騙借款人進(jìn)行虛假宣傳。

　　河南省鄲城縣農信社10月7日在公告中稱(chēng)，從未與任何中介機構或個(gè)人開(kāi)展貸款中介業(yè)務(wù)合作，也未授權任何第三方公司或平臺開(kāi)展貸款業(yè)務(wù)；在辦理貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，除按合同約定的條款外，不收取“中介費”“服務(wù)費”“抵押登記費”等費用。

　　除銀行外，監管方近期也發(fā)布風(fēng)險提示。國家金融監督管理總局寧夏監管局10月初發(fā)布關(guān)于防范不法貸款中介侵害金融消費者合法權益的風(fēng)險提示，其中提醒消費者要增強風(fēng)險防范意識，警惕陌生電話(huà)或短信以“低息快捷”“貸款額度已批”等名義推銷(xiāo)貸款業(yè)務(wù)的行為，不隨意向他人提供個(gè)人敏感信息，不隨意授權他人辦理金融業(yè)務(wù)。

　　早在2022年底、2023年初，監管就針對貸款中介機構集中進(jìn)行過(guò)一輪整治。2022年底，原銀保監會(huì )發(fā)布風(fēng)險提示稱(chēng)，一些不法中介發(fā)掘“商機”，向消費者推介房貸轉經(jīng)營(yíng)貸。這種將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著(zhù)違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險。今年2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )發(fā)布《關(guān)于嚴禁全市房地產(chǎn)中介機構及從業(yè)人員參與違規利用“經(jīng)營(yíng)貸”的鄭重提示》；2月13日，遼寧銀保監局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉貸的風(fēng)險提示》，對于經(jīng)營(yíng)貸轉貸的風(fēng)險、中介機構規范等方面作出提示。

　　嚴躍進(jìn)認為，此類(lèi)貸款業(yè)務(wù)本身是違法的，各地依然需要強化宣傳，尤其是要加大對企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的檢查，防范各類(lèi)空殼公司套取此類(lèi)貸款資金，同時(shí)對于中介機構依然要加大管控。