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　　為適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，近期，多地多部門(mén)密集發(fā)文，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求的同時(shí)，也將對擴大消費、拉動(dòng)投資、穩定經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生有利影響。

　　8月30日，廣東省廣州市、深圳市先后宣布執行“認房不認貸”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布執行該政策。

　　8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%、30%。同時(shí)，降低存量首套住房貸款利率。

　　專(zhuān)家指出，近段時(shí)間多地多部門(mén)密集發(fā)文，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的積極信號。

　　政策打出“組合拳”，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求

　　“認房不認貸”政策明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當地名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　“對于有換房需求的家庭，在‘認房不認貸’政策下，可以以更低的首付比例、更優(yōu)惠的貸款利率換購住房，加上居民換購住房的個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠期也延長(cháng)了，這些政策有助于降低購房成本、釋放換房需求。”住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛介紹。

　　姜楠在廣州工作了10多年。2015年，結婚在即的她先在廣東省佛山市購買(mǎi)了一套婚房，簡(jiǎn)單裝修后就租了出去，自己則在廣州租房住。這兩年，眼看孩子到了要上學(xué)的年紀，姜楠兩夫妻想在廣州買(mǎi)套房的愿望愈發(fā)強烈。

　　“看了十幾套二手房，比較滿(mǎn)意的，差不多都要600多萬(wàn)元。之前佛山那套房也有貸款，現在要買(mǎi)這套房，首付要四成，貸款利率4.8%。”姜楠說(shuō)，按照“認房不認貸”的新政策，現在首付只需三成，少一成首付，就是60多萬(wàn)元；而且，貸款利率享受4.2%的首套房利率，月供負擔也能減輕不少。

　　深圳市民黃女士也表達了類(lèi)似的想法：“我們一直想換個(gè)大一點(diǎn)的房子，改善居住條件。但如果認定為二套房，首付比例高，難以承擔。新政出臺后，壓力就小多了。”

　　北京鏈家研究院院長(cháng)高原認為，“認房不認貸”主要利好北京新市民及改善型群體。新市民方面，較為普遍的一個(gè)情況是其在京無(wú)房，但曾在外地有過(guò)購房信貸記錄，在原有標準下在京購房要支付六成（普宅）或八成（非普宅）首付；改善型群體方面，則利好“賣(mài)一買(mǎi)一”改善置換群體，受家庭結構變化、育兒、養老等因素影響，當前北京住宅市場(chǎng)近七成購房者屬于改善型需求。

　　“認房不認貸”等政策出臺后，市場(chǎng)反應如何？北京鏈家朝陽(yáng)區某活躍區域門(mén)店經(jīng)理婁春雷告訴記者，北京公布政策后，我們陸續接到不少客戶(hù)的咨詢(xún)電話(huà)，前兩個(gè)月周末線(xiàn)上咨詢(xún)量一般是20多個(gè)，這個(gè)周末增加到60多個(gè)，區域掛牌量也活躍起來(lái)。“我們這邊改善型客戶(hù)目標房型的售價(jià)大多在800萬(wàn)元到1000萬(wàn)元。之前看房，考慮到80%的二套房首付有些猶豫，現在政策落地，不少客戶(hù)選擇將房產(chǎn)掛牌獲得首套資格。”婁春雷說(shuō)。

　　貝殼研究院提供的數據顯示，8月30日至31日，廣州、深圳的二手房日均成交量，較上周（8月21日至27日）的日均成交量分別提升了25%、70%，客戶(hù)帶看量也較快增長(cháng)。

　　不只是“認房不認貸”政策，調整優(yōu)化差別化住房信貸、降低存量首套住房貸款利率等政策，同樣有助于更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

　　中國人民銀行、金融監管總局有關(guān)負責人介紹，此次差別化住房信貸政策調整優(yōu)化的重點(diǎn)包括兩方面：一是統一全國商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。各地可按照因城施策原則，根據當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)整體已轉入供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)鏈條長(cháng)、涉及面廣，可以說(shuō)牽一發(fā)動(dòng)全身。

　　進(jìn)入今年二季度，受宏觀(guān)環(huán)境影響，居民購房能力和意愿下降，購房作為大宗消費恢復相對滯后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量增速有所放緩。1至7月份，商品房銷(xiāo)售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%；房屋新開(kāi)工面積56969萬(wàn)平方米，下降24.5%。

　　7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，主要表現在三方面：一是從賣(mài)方市場(chǎng)轉向買(mǎi)方市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)持續20多年大規模開(kāi)發(fā)，2022年全國城鎮居民人均住房建筑面積已經(jīng)超過(guò)41平方米，疊加人口呈現負增長(cháng)、城鎮化進(jìn)入中后期等因素影響，市場(chǎng)整體已轉入供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)，特別是中小城市商品房庫存量大、去化周期長(cháng)。二是從增量為主的市場(chǎng)轉向存量為主的市場(chǎng)。不少城市存量房交易增速快于新建商品房銷(xiāo)售增速，部分城市二手房成交量已經(jīng)超過(guò)新房成交量。三是從期房銷(xiāo)售為主轉向現房銷(xiāo)售占比穩步提高。

　　“適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，近段時(shí)間一系列政策措施落實(shí)落地，不僅能夠更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性需求，也對擴大消費、拉動(dòng)投資、穩定經(jīng)濟增長(cháng)意義重大。”虞曉芬認為。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼說(shuō)，根據有關(guān)測算，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約為80個(gè)基點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過(guò)5000元，有助于降低住房消費負擔，進(jìn)而增加居民消費和投資能力。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，還需多方發(fā)力保持耐心

　　受訪(fǎng)專(zhuān)家表示，當前適時(shí)調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，打開(kāi)了市場(chǎng)預期窗口，短期看剛需和改善性需求將集中入市，年底前市場(chǎng)交易量或有明顯增長(cháng)。但是，整體看房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生巨大變化，且受宏觀(guān)環(huán)境影響較大，要以更加理性的心態(tài)看待房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，既要有信心，也要有耐心。

　　“在市場(chǎng)整體發(fā)展放緩的時(shí)候，積極的一面會(huì )格外引人注意，比如有些市場(chǎng)將更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機會(huì )正在出現。”萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮認為，目前我國城鎮化率為65%左右，根據相關(guān)預測2030年預計達到70%，城鎮人口將增加至9.8億人左右，按建設經(jīng)驗保守估計，未來(lái)10億至12億平方米的房地產(chǎn)新開(kāi)工面積是有保障的。

　　郁亮介紹，根據倫敦、東京等城市的經(jīng)驗，人口會(huì )不斷向能夠創(chuàng )造就業(yè)的城市集中。即便市場(chǎng)完全成熟后，中心城區仍然會(huì )出現大量城市更新項目，以提升傳統地區的發(fā)展活力，滿(mǎn)足職住平衡的需求。此外，保障性租賃住房建設、城中村改造、房地產(chǎn)代建代運營(yíng)等也將是未來(lái)重要的業(yè)務(wù)增長(cháng)領(lǐng)域。

　　“當前政策已在發(fā)力，相信在各方面的共同努力下，隨著(zhù)經(jīng)濟運行持續好轉，對未來(lái)的預期逐步穩定，市場(chǎng)會(huì )回到健康合理的水平。”郁亮說(shuō)。

　　虞曉芬認為，從中長(cháng)期看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展還需從供需兩端重點(diǎn)發(fā)力：通過(guò)加快啟動(dòng)城市更新和城中村改造等，穩市場(chǎng)規模；通過(guò)降低房貸利率、擴大住房公積金覆蓋面等，著(zhù)力提高住房消費能力，放松住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大城市或片區的限購等，穩市場(chǎng)需求；通過(guò)全面推動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”、降低交易契稅、合理降低房地產(chǎn)中介費用等，鼓勵以舊換新，促市場(chǎng)良性循環(huán)；一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企，適當放寬開(kāi)發(fā)條件限制要求，穩定房地產(chǎn)企業(yè)。

　　住房城鄉建設部有關(guān)負責人表示，接下來(lái)將繼續以增信心、防風(fēng)險、促轉型為主線(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，因城施策、精準施策，大力支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓保民生保穩定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險，努力提升品質(zhì)、建設好房子，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。