2024年以來(lái)，房地產(chǎn)調控進(jìn)入到新的階段，融資“白名單”不斷落地，5年期LPR（貸款市場(chǎng)報價(jià)利率）大幅度下調，尤其是北京、上海、深圳放松限購，一線(xiàn)城市迎來(lái)實(shí)質(zhì)性松綁。

　　更值得關(guān)注的是剛剛結束的全國兩會(huì )，政府工作報告對于房地產(chǎn)著(zhù)墨較多，信息量大、看點(diǎn)十足，除了防風(fēng)險仍是重要工作外，還有一些新提法首次出現在政府工作報告中，諸如健全風(fēng)險防控長(cháng)效機制、多樣化改善性住房需求、完善商品房相關(guān)基礎性制度、適應新型城鎮化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，這都將為今年的房地產(chǎn)工作指明方向。

　　房地產(chǎn)調控進(jìn)入新階段

　　自去年7月24日中央政治局會(huì )議定調我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢后，一場(chǎng)轟轟烈烈的樓市政策松綁啟動(dòng)。如果說(shuō)去年在“四限”（限購、限貸、限售、限價(jià)）方面的調整更多聚焦于二三線(xiàn)城市，那么今年以北京、上海、深圳為代表的一線(xiàn)城市開(kāi)始了真正的松動(dòng)。

　　這場(chǎng)調整以1月26日住建部會(huì )議為轉折點(diǎn)。會(huì )議強調，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產(chǎn)政策。

　　此后的第二天（1月27日），廣州放開(kāi)超120平方米住房限購，并支持“租一買(mǎi)一”“賣(mài)一買(mǎi)一”。1月30日，上海發(fā)布新政，取消外環(huán)以外區域（崇明區除外）單身限購。

　　2月6日下午，北京出臺新政，通州區取消“雙限購”政策。2月7日，深圳松綁限購，落戶(hù)就可立馬購房，此前需要連續繳納社保或所得稅3年；非深戶(hù)籍購房，社保或者所得稅繳納年限也從原本的5年降至了3年。

　　北京、上海可謂限購最嚴的城市，上海對單身限購長(cháng)達10年，北京通州“雙限購”執行了9年。兩個(gè)核心一線(xiàn)城市對于限購的放松，釋放出重要信號，地方政府在房地產(chǎn)政策調整方面的自主權加大。

　　從需求端活躍購房需求，這也是當前房地產(chǎn)政策調整的重要方向之一。下調LPR降低購房成本，便是另一個(gè)重要手段。2月20日，5年期以上LPR利率下降25個(gè)基點(diǎn)，這也是歷史上下調幅度最多的一次。

　　受5年期以上LPR下降帶動(dòng)，2024年2月百城首二套平均房貸利率較上月下降25基點(diǎn)，出現2019年以來(lái)最大單月降幅。根據貝殼研究院統計，2月份，除北京城六區外，百城中所有城市（城區）首套房貸利率均進(jìn)入“3字頭”，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。分能級統計，一線(xiàn)城市首套、二套房貸利率分別為3.88%、4.29%，均較上月降低25個(gè)基點(diǎn)，二線(xiàn)城市首套、二套利率降低至3.61%、4.17%，三四線(xiàn)城市首套、二套利率降低至3.57%、4.15%。

　　利率降低、月供減輕，將持續促進(jìn)剛需與改善性住房需求的釋放，有利于市場(chǎng)交易的平穩修復。

　　對于政策影響，58安居客研究院院長(cháng)張波表示，落地效果目前在部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市已有明顯體現，但效果的體現多為脈沖式，后續政策釋放的節奏可進(jìn)一步加快，小步快走的方式更有利于一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市率先復蘇。

　　華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院創(chuàng )始院長(cháng)、財政部財政科學(xué)研究所原所長(cháng)賈康認為，在此輪政策調整中，一線(xiàn)城市起到風(fēng)向標的帶頭作用，最可能的結果是，一線(xiàn)城市在波動(dòng)中消化風(fēng)險，進(jìn)入相對緩慢的回暖過(guò)程。回暖緩慢的背景是，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，在這個(gè)判斷之下，其必然是緩慢的；如果仍然是賣(mài)方市場(chǎng)為主導，回暖會(huì )很快，但是也會(huì )大起大落，有過(guò)幾輪這樣的情況，現在是買(mǎi)方市場(chǎng)為主導，回暖相對慢一點(diǎn)，“但是我也不贊成像有人說(shuō)的熬個(gè)三五年，未必那么長(cháng)。”

　　賈康進(jìn)一步說(shuō)，為積極引導不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖過(guò)程，一些屬于行政手段的房地產(chǎn)限制性措施，能夠撤銷(xiāo)的應盡量撤銷(xiāo)，能夠減少的應盡快減少。

　　多樣化改善性需求獲支持

　　滿(mǎn)足購房者居住需求，是這幾年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)。

　　2022年政府工作報告提出，“要支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”。2023年政府工作報告強調，“要支持剛性和改善性住房需求”。2024年則出現了新的提法，“滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。

　　相比于此前的改善性購房需求，“多樣化”則有了更多的含義，這也為接下來(lái)的政策調整指明方向。

　　張波表示，在滿(mǎn)足居民剛性住房需求不變的基礎上，進(jìn)一步重視多樣化改善性住房需求，不僅僅是置換型改善，對于養老、多孩、旅居等多維度改善都將給予更多政策上的傾斜。換言之，改善性住房?jì)群瓕U大化，只要是非首套自用性質(zhì)的住房需求，都將可納入改善范疇之中，隨之相關(guān)的首付和房貸利率政策，預計也將同步有所調整。

　　事實(shí)上，已經(jīng)有城市在滿(mǎn)足多樣化改善性住房需求方面給予政策傾斜。諸如廣州新政，限購區域范圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買(mǎi)住房時(shí)相應核減家庭住房套數。這給多樣化的改善需求提供了政策支持。還有二線(xiàn)城市南京，放開(kāi)了第三套住房貸款，如果名下兩套房均還清貸款，那么再購買(mǎi)第三套房時(shí)貸款政策按首套房執行。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，在“滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的要求下，預計各地需求端政策將進(jìn)一步優(yōu)化。春節前，一線(xiàn)城市接連放松限購政策，信號意義明顯，2024年預計更多城市將結合自身情況及時(shí)優(yōu)化調整相關(guān)政策，一線(xiàn)城市或繼續優(yōu)化限購政策，如優(yōu)化郊區、大面積段限購政策，二線(xiàn)城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。另外，未來(lái)郊區住宅項目容積率1.0限制或迎來(lái)調整，低容積率更宜打造高品質(zhì)產(chǎn)品，以滿(mǎn)足居民多樣化改善性住房需求。

　　融資“白名單”加速落地

　　縱觀(guān)2024年以來(lái)的房地產(chǎn)政策，除了需求端政策進(jìn)一步寬松外，供給側金融支持力度也大大加強，諸如融資“白名單”加速度、全范圍落地。

　　今年年初，住建部、金融監管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》，發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調作用，在地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，研判市場(chǎng)形勢和行業(yè)融資需求，協(xié)調解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。

　　隨后各地政府及銀行金融機構積極跟進(jìn)、對接。根據住建部通報數據，截至2月28日，全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個(gè)，商業(yè)銀行審批通過(guò)貸款超2000億元。

　　全國政協(xié)委員、香江控股董事長(cháng)翟美卿表示，“白名單”的實(shí)施對解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題起到了積極的作用。通過(guò)確定符合條件的房企，并給予其合理的融資支持，可以幫助這些企業(yè)更好地開(kāi)展業(yè)務(wù)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。“白名單”有助于提高融資效率，減少不必要的融資審批時(shí)間，降低融資成本，同時(shí)也能夠引導資金流向更加合理和可持續的方向，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，也需要綜合考慮市場(chǎng)變化和宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，及時(shí)調整和優(yōu)化“白名單”機制，確保其在長(cháng)期內發(fā)揮積極作用。

　　賈康認為,“通過(guò)一個(gè)個(gè)項目具象化的安排，打開(kāi)融資通道，很容易形成立竿見(jiàn)影的效果。不過(guò)，白名單的甄別與設定，也要注意盡可能客觀(guān)與合理。”

　　值得關(guān)注的是，當前房地產(chǎn)行業(yè)信心不足、市場(chǎng)神經(jīng)較為敏感，任何償債事宜都能引起風(fēng)吹草動(dòng)、軒然大波。

　　如何避免風(fēng)險進(jìn)一步蔓延？在張波看來(lái)，部分商業(yè)銀行對于“白名單”項目本身的審核還是偏嚴，例如“要有融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔保”，這一點(diǎn)很多涉險房企就不易達到，其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大都已經(jīng)抵押，實(shí)際能夠達到銀行抵押要求的資產(chǎn)可能少之又少。沒(méi)有相應抵押物，單靠信用貸肯定極難獲得銀行支持。“目前來(lái)看，在向房企輸血層面，還需出臺商業(yè)銀行相關(guān)落地細則和免責條款。”

　　聚焦今年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述，可以看出防風(fēng)險仍是2024年的重要任務(wù)，對于房企的融資需求還會(huì )進(jìn)一步支持。

　　政府工作報告指出，堅持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構等風(fēng)險，維護經(jīng)濟金融大局穩定。穩妥有序處置風(fēng)險隱患，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

　　構建新模式從基礎性制度著(zhù)手

　　除了短期內通過(guò)激發(fā)住房消費需求、優(yōu)化融資環(huán)境來(lái)維穩房地產(chǎn)外，從長(cháng)期來(lái)看，要想解決房地產(chǎn)存在的根本問(wèn)題，要從制度著(zhù)手，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　今年的政府工作報告指出，健全風(fēng)險防控長(cháng)效機制。適應新型城鎮化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關(guān)基礎性制度，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

　　其中，健全風(fēng)險防控長(cháng)效機制、完善商品房相關(guān)基礎性制度都是首次出現在政府工作報告中。“房地產(chǎn)領(lǐng)域此前提及過(guò)發(fā)展長(cháng)效機制、管理長(cháng)效機制，此次提出‘風(fēng)險防控長(cháng)效機制’，也意味著(zhù)今年防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險會(huì )有大招，且有一些制度性方面的突破和創(chuàng )新。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)說(shuō)。

　　商品房基礎性制度有哪些？在賈康看來(lái)，至少包括土地制度、雙軌統籌住房制度以及配套的雙軌金融制度、房地產(chǎn)稅制度等等。“從長(cháng)遠來(lái)看，我很看重新模式的構建，健全風(fēng)險防控長(cháng)效機制要靠基礎性制度來(lái)解決，這是非常關(guān)鍵的。過(guò)去幾輪樓市調控，熱了冷了都不行，治標不治本，現在是要標本兼治、治本為上，基礎性制度建設就是來(lái)解決治本的問(wèn)題，這要啃硬骨頭攻堅克難，必須得做。就看這一輪相對緩慢波動(dòng)回暖的過(guò)程中，能否在啃硬骨頭的事情上取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)步。”

　　完善商品房基礎性制度，國家已經(jīng)在行動(dòng)。以住房制度為例，去年8月國常會(huì )審議通過(guò)了《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》，逐漸形成保障房與商品房相輔相成、雙軌并行的新格局。

　　此前商品房和保障房的“雙輪驅動(dòng)”存在一長(cháng)一短的情況，保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿(mǎn)足需求，存在明顯短板。

　　不同于此前公租房、保租房、共有產(chǎn)權住房等，在新時(shí)期，保障性住房主要為配租型和配售型兩種，配租型包括公租房、保租房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。

　　根據中指監測，目前多地已發(fā)布2024年保障性住房建設籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年度首批配售型保障房的計劃建設量。

　　去年年底，深圳首批13個(gè)配售型保障性住房項目舉行集中開(kāi)工儀式，房源合計1萬(wàn)余套。今年1月份，據廣州披露，籌建配售型保障性住房1萬(wàn)套。3月初，據建設銀行官微消息，國家金融監督管理總局上海監管局近日正式下發(fā)第一批配售型保障性住房8個(gè)項目的備選項目清單。建設銀行首筆配售型保障房貸款在上海落地，對位于奉賢南橋和閔行梅隴的兩塊保障性住房項目成功發(fā)放貸款。

　　“只有把保障房軌道這個(gè)底托好，商品房軌道才會(huì )變得從容，整體就更健康了。”賈康說(shuō)，托好底，商品房軌道房?jì)r(jià)的高或低，就不會(huì )像前幾年那么敏感了。

　　商品房預售制或迎來(lái)重大改革

　　值得關(guān)注的是，商品房基礎性制度中，預售制影響較大，特別是近幾年，隨著(zhù)部分房企資金流斷裂、樓盤(pán)停工，市場(chǎng)呼吁商品房預售制取消的聲音不斷。

　　今年全國兩會(huì )上，全國人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì )議主席朱征夫向大會(huì )提交“關(guān)于取消商品房預售制度”的建議。朱征夫認為，商品房建設已經(jīng)經(jīng)過(guò)高速增長(cháng)期進(jìn)入存量時(shí)代，建議考慮取消預售制度，讓購房者不用承擔商品樓盤(pán)項目爛尾重大風(fēng)險，也不必承擔不必要的貸款違約風(fēng)險。

　　對于商品房預售制度，賈康說(shuō)，“我并不贊成一刀切的全部取消，而是要找到病因，具體問(wèn)題具體分析，對癥下藥求得高水平解決方案。”

　　張波認為，預售制度不可能在短期內全面切換為現房銷(xiāo)售，從完善角度來(lái)看有三點(diǎn)：強化預售資金監管，強制根據工程進(jìn)度分期付款，專(zhuān)款專(zhuān)用；購房者還本付息，可等到交房之后，交房之前相關(guān)風(fēng)險不在購房者；可推行預售房定金保全制度，房企需要向金融機構交納擔保或保險金，才可以預售。

　　全國兩會(huì )上，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會(huì )副主任、中國人民銀行原行長(cháng)易綱表示，設立房地產(chǎn)預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動(dòng)用一定比例的預售監管賬戶(hù)資金，估計有約1萬(wàn)億元的資金可由房企立即使用；如果將來(lái)房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動(dòng)用資金為上限先行賠付。

　　“預售資金保險機制可以實(shí)現‘四兩撥千斤’的資金撬動(dòng)作用，在一定程度上幫助房企渡過(guò)難關(guān)，爭取用三年時(shí)間過(guò)渡到以現房銷(xiāo)售為主。同時(shí)，對房企預售資金使用開(kāi)展專(zhuān)項審計，確保預售資金依法合規使用。”易綱說(shuō)。

　　數據

　　25個(gè)基點(diǎn)

　　受5年期以上LPR下降帶動(dòng)，2024年2月百城首套、二套平均房貸利率較上月下降25個(gè)基點(diǎn)，出現2019年以來(lái)最大單月降幅。

　　“3字頭”

　　據貝殼研究院統計，2月份，除北京城六區外，百城中所有城市（城區）首套房貸利率均進(jìn)入“3字頭”，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。

　　約6000個(gè)

　　根據住建部通報數據，截至2月28日，全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項目篩選，審批通過(guò)貸款超2000億元。

　　1%

　　易綱建議設立房地產(chǎn)預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金余額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元。

　　重點(diǎn)政策

　　1月26日

　　住建部會(huì )議強調，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調控自主權。

　　1月27日

　　廣州放開(kāi)超120平方米住房限購，并支持“租一買(mǎi)一”“賣(mài)一買(mǎi)一”。

　　1月30日

　　上海發(fā)布新政，取消外環(huán)以外區域（崇明區除外）單身限購。

　　2月6日下午

　　北京出臺新政，通州區取消“雙限購”政策。

　　2月7日

　　深圳松綁限購，落戶(hù)就可立馬購房。

　　2月20日

　　5年期以上LPR利率下降25個(gè)基點(diǎn)，這也是歷史上下調幅度最多的一次。

　　新京報記者 段文平