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　　尹律師：

　　您好！我和女友戀愛(ài)多年，打算明年結婚，目前正在看房。考慮到各自的收入，我們不想有過(guò)大的房貸壓力，打算在稍遠一點(diǎn)兒的地方買(mǎi)房。最近我們在郊區看了一套房，價(jià)格和環(huán)境都很合適，交通也比較方便，但中介說(shuō)是小產(chǎn)權房，沒(méi)有產(chǎn)權證。請問(wèn)小產(chǎn)權房到底能不能買(mǎi)？

　　北京讀者 杜先生

　　杜先生：

　　您好！相對于普通的商品房來(lái)講，價(jià)格便宜是小產(chǎn)權房的一大優(yōu)點(diǎn)，這對于資金有限又急于安家的買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)是不小的誘惑。物權采取登記制，房屋作為典型物權如何確定所有權就是以登記為準，沒(méi)有房屋所有權也就沒(méi)有登記，因此產(chǎn)生的法律風(fēng)險還是比較大的。我們分別來(lái)看：

　　█ 什么是小產(chǎn)權房

　　小產(chǎn)權房并不是一個(gè)法律上的概念。我們通常說(shuō)的“小產(chǎn)權房”主要有兩種，一種是在集體建設用地，也就是“宅基地”上建成的房子，這種只屬于該村的集體所有者，外村農民或城鎮戶(hù)口居民是無(wú)權購買(mǎi)的；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。

　　一般來(lái)講，小產(chǎn)權房并未辦理相關(guān)證件，也未繳納土地出讓金等費用，所謂“產(chǎn)權證”不是國家法律規定的產(chǎn)權證，而是由鄉政府或村頒發(fā)的一個(gè)備案證件，很多小產(chǎn)權房連這個(gè)備案也沒(méi)有。

　　█ 小產(chǎn)權房能否買(mǎi)賣(mài)

　　根據我國法律的規定，農民集體所有的土地依法屬于村民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，宅基地上所建農村房屋也只能在同村組村民之間轉讓。

　　國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》第二條規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

　　由上可知，小產(chǎn)權房通常只能在本集體經(jīng)濟組織的成員之間，比如本村村民之間進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。城鎮居民購房后，不僅不能辦理房產(chǎn)證，其購買(mǎi)行為也不受法律的保護，要承擔很大的法律風(fēng)險。

　　█ 購買(mǎi)小產(chǎn)權房的法律風(fēng)險

　　如前所述，小產(chǎn)權房沒(méi)有產(chǎn)權證書(shū)，超出法律規定范圍的買(mǎi)賣(mài)不受法律保護，就現階段國家政策和相關(guān)要求趨勢而言，小產(chǎn)權房“轉正”可能性不大，購買(mǎi)小產(chǎn)權房的法律風(fēng)險較大，主要存在以下幾類(lèi)典型性法律風(fēng)險：

　　（一）購房合同無(wú)效

　　如前所述，您作為城鎮居民去郊區購買(mǎi)一套小產(chǎn)權房，這個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)人申請時(shí)對您和賣(mài)方是有一定法律約束力的，但是一旦對方去法院申請確認合同效力，這個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同一定是無(wú)效的。在司法實(shí)踐中大量存在城鎮居民購買(mǎi)小產(chǎn)權房后賣(mài)方反悔，或者小產(chǎn)權房遇上拆遷導致賣(mài)方反悔的情形，法院的判決一律是認定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的。

　　（二）不能抵押貸款

　　依據《民法典》的規定，歸抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有權是以登記為準的，《關(guān)于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》中明確規定小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證，所以小產(chǎn)權房不能抵押。

　　我們知道，銀行辦理抵押貸款的前提條件是購房者必須提供房產(chǎn)證明，而非本集體成員的第三人即便購買(mǎi)了房屋也不能合法辦理轉讓過(guò)戶(hù)，拿不到房產(chǎn)證，自然也就不能將該房屋進(jìn)行交易或者抵押，無(wú)法向銀行申請貸款。

　　（三）房屋本身不能分割、繼承

　　小產(chǎn)權房拿不到正式的房產(chǎn)證，并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權，因此小產(chǎn)權房只有使用權，沒(méi)有所有權，其本身并不能進(jìn)行分割或者繼承。

　　不過(guò)小產(chǎn)權房雖然沒(méi)有物權，但具有相應的財產(chǎn)權益，在涉及到離婚財產(chǎn)分割和繼承的問(wèn)題時(shí)，可以對房屋本身具有的財產(chǎn)權進(jìn)行處理。這里需要注意的是，小產(chǎn)權房的分割僅限于夫妻相對方。同理，小產(chǎn)權房作為一個(gè)“商品”，能夠被占有、使用和收益，這種權利也是可以被分割或者繼承的。

　　█ 律師提醒

　　購房買(mǎi)賣(mài)是家庭大事，在目前的法律及政策之下，購買(mǎi)小產(chǎn)權房是存在比較大的法律風(fēng)險的，尹律師也在這里特別提醒各位讀者朋友：一定要慎重選擇，如果確實(shí)需要購買(mǎi)，那么在簽訂相關(guān)合同時(shí)也務(wù)必要把一些具體的事情約定清楚，比如可以約定由賣(mài)方來(lái)承擔所有的法律風(fēng)險等，并保留好原始憑證，以降低后續產(chǎn)生糾紛的風(fēng)險。

　　（北京展達律師事務(wù)所高級合伙人、律師尹紅志）