新華社北京2月22日電（記者王優(yōu)玲）商品房預售資金監管新規于日前出臺。新規有哪些亮點(diǎn)？出臺背景如何？對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將產(chǎn)生什么影響？針對這些問(wèn)題，新華社記者采訪(fǎng)業(yè)內權威專(zhuān)家學(xué)者，對新規進(jìn)行深度分析解讀。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)馮俊說(shuō)，商品房預售資金監管新規首次從全國層面作出統一安排、確定監管機制，能夠維護購房人合法權益，規范開(kāi)發(fā)商行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)探索新的發(fā)展模式創(chuàng )造條件。

　　商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購房款，一般包括定金、首付款、后續付款、銀行按揭付款等，是商品房預售的全部銷(xiāo)售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預收賬款性質(zhì)的負債。

　　記者梳理發(fā)現，自1994年城市房地產(chǎn)管理法出臺，從立法上確立商品房預售制度以來(lái)，我國相繼出臺商品房預售管理辦法等文件，從國家層面提出商品房預售資金監管原則和要求。但涉及監管額度、監管方式、資金撥付等具體監管規定則由地方自行決定，各地監管標準和提取規則差異較大。

　　但在實(shí)踐中，部分城市商品房預售資金監管不到位，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規挪用預售資金，延遲交房、爛尾樓等現象時(shí)有發(fā)生，嚴重侵害了購房人的合法權益，有必要在全國層面規范預售資金監管。

　　新規應時(shí)落地。專(zhuān)家表示，相較于以往，新規在完善規范商品房預售資金監管措施上有五大“亮點(diǎn)”值得關(guān)注：招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點(diǎn)。

　　新規明確，市、縣住房和城鄉建設部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監管能力、服務(wù)水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。

　　同時(shí)，市、縣住房和城鄉建設部門(mén)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應當簽訂預售資金三方監管協(xié)議，明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所副所長(cháng)鄧郁松說(shuō)，目前，許多居民仍需通過(guò)購買(mǎi)商品房來(lái)解決居住問(wèn)題或改善居住條件，但擔心付款后，房企不能如期交樓，從而不敢出手買(mǎi)房。保障商品房預售資金安全，確保專(zhuān)款專(zhuān)用于項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付，居民買(mǎi)房就吃了一顆“定心丸”。

　　清華大學(xué)建設管理系教授、房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉指出，在一些地方，預售資金監管也存在政府部門(mén)、銀行為防范風(fēng)險，過(guò)度提高監管額度，放慢放款撥付進(jìn)度的情況。“這些做法出發(fā)點(diǎn)是好的，但大多缺乏科學(xué)依據，結果是降低了預售資金合理利用效率，增加了企業(yè)風(fēng)險。”

　　在地方實(shí)際監管操作中，監管賬戶(hù)中確保項目竣工交付所需的資金額度，即監管額度如何確定非常重要。中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)柴強說(shuō)，此次完善規范商品房預售資金監管，很好地把握了原則性與靈活性，松緊適度。

　　比如，監管額度根據商品房項目建設工程造價(jià)、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡(jiǎn)單地按房屋銷(xiāo)售額的比例確定；在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監管額度的資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用。

　　“新規還從有效控制預售制度帶來(lái)的潛在風(fēng)險的角度，規范管理其融資功能，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)序擴張。”劉洪玉說(shuō)，“保障資金專(zhuān)款專(zhuān)用”可防止監管額度內的資金被房企違規挪用或抽調，也可避免預售資金被隨意凍結或擅自扣劃。

　　新規對資金撥付節點(diǎn)也有明確安排，規定監管額度內的資金應按照工程建設進(jìn)度予以撥付，首次撥付節點(diǎn)不得早于地下結構完成，最后撥付節點(diǎn)為房屋所有權首次登記。

　　鄧郁松說(shuō)，建立統一的監管規則有利于更好地保護各方利益、穩定各方預期。新規明確了各方監管責任，商業(yè)銀行要依約履行賬戶(hù)管理責任，有發(fā)現、報告預售資金被違規挪用情況的責任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照撥付節點(diǎn)申請使用監管額度內資金的，經(jīng)住建部門(mén)核實(shí)同意后，商業(yè)銀行要及時(shí)撥付。商業(yè)銀行擅自撥付監管額度內資金的，要承擔賠償責任。

　　“商品房預售資金監管新規，是為保交樓和維護購房人合法權益作出的必要制度安排，既不是要刺激房地產(chǎn)投資或消費，也不是要控制或遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展，使治理方式更加現代化，更加符合市場(chǎng)化規律。”馮俊強調。