全面深化改革特別是《土地管理法》修訂以后，農村建設用地和城市土地同等入市、同權同價(jià)以后，前進(jìn)了一大步，但還遠遠不夠。

　　對農村宅基地制度的改革，大的思路可以有四條：

　　第一，土地的所有權和使用權相分離。城市里的土地都是國家所有，那怎么住的房子卻是張三、李四、王二麻子的？其中核心的一條，就是把“鐵板一塊”的國有土地所有權，再分出使用權的“一張皮”來(lái)。所有權屬于國家不變，但使用權可以在“有償有期限”的前提下，由國家讓渡給個(gè)人。這個(gè)“所有權和使用權適當分離”的動(dòng)作，不是地方或城市的“自選動(dòng)作”，而是國家法律經(jīng)過(guò)修訂和完善以后的“規定動(dòng)作”，是有明文的法條和法規加以支撐和保障的。

　　買(mǎi)商品房的人都要去辦理“三證”，其中一個(gè)證就是《國有土地使用權證》。這表明您在交夠了國家相關(guān)稅費的同時(shí)，也獲得了國家法律保證您權益的70年住房及相應“宅基地”的使用權。不讓動(dòng)地，就沒(méi)法建設住房；不讓賣(mài)房，就沒(méi)法回籠資金。解開(kāi)這個(gè)死扣，就靠法律認可的“兩權分離”，這是一條最重要也是最根本的思路。

　　第二，城鄉土地平權，或謂城鄉建設用地平權。為什么城市里公有化水平“更高”的國家所有土地，它的使用權可以最終落到個(gè)人頭上，而農村里公有化水平“更低（如果有此區分的話(huà)）”的集體所有土地，反而就不能落到個(gè)人頭上？這個(gè)道理講不通。都是在中國政府的管轄和治理范圍內，無(wú)非就是城鄉這么兩塊建設用地，怎么就這個(gè)可以而那個(gè)不行，這個(gè)合法而那個(gè)違法？農民和市民不都是中國的公民嗎？這就是因為城鄉二元分割和對立的結構體制還沒(méi)有改到位，仍然是城鄉要素流轉和變現中“事實(shí)上存在的”不平等。

　　解決的辦法，就是按照城鄉土地平權的原則，把城市里大行其道的國有土地使用權依法轉讓的法律規定，同樣覆蓋到鄉村的建設用地上來(lái)。耕地的保護是土地用途管制要解決的問(wèn)題，不要和農村建設用地管理直接劃上等號。現在中央已經(jīng)明確了農民對于宅基地的“資格權”。何謂“資格權”？就是有資格的“使用權”。農村耕地的承包權和宅基地的資格權，其實(shí)都是類(lèi)似城市土地的“使用權”，是一種切切實(shí)實(shí)的權利。

　　第三，浙江省委省政府提出的“三權到人（戶(hù)）、權隨人（戶(hù)）走”。這個(gè)政策最初提出時(shí)，我寫(xiě)過(guò)一篇短文，叫作“快快把八字方針落實(shí)”，認為是農村“三塊地”改革的“八字方針”。講的其實(shí)已經(jīng)是很明、很對路，關(guān)鍵是要落實(shí)到位。在我來(lái)看，使用權這個(gè)東西，如果不比照城市里的“有償有期限轉讓”的路子辦，農地的商品化、價(jià)值化、貨幣化和資本化,都是無(wú)法完成的。這些個(gè)“化”到不了位，農村土地產(chǎn)權的“活化”也就無(wú)從談起。

　　第四，“有償轉讓”要進(jìn)入規范管理的要素市場(chǎng)，要有“有為政府”的“有效監管”。決心把農地搞活，但不能把農地搞亂。土地是農民的命根子，戰略上我們要有足夠的改革勇氣，但戰術(shù)上必須如臨深淵、如履薄冰；認真對待、小心從事。如果頂層設計不明、執行監管不力給老百姓造成損失，那執政黨可能就要付出“塔西佗陷阱”代價(jià)。就像毛主席當年說(shuō)過(guò)的：“政策和策略是黨的生命，萬(wàn)萬(wàn)不可粗心大意”。

　　（作者為浙江大學(xué)區域與城市發(fā)展研究中心主任）

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