房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)新規出臺釋放哪些信號？

　　本報記者 時(shí)斕娜

　　《工人日報》(2023年05月12日 04版)

　　日前，住房和城鄉建設部、市場(chǎng)監管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，從加強從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費、嚴格實(shí)行明碼標價(jià)、加強個(gè)人信息保護、提升管理服務(wù)水平等10個(gè)方面提出意見(jiàn)，要求加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理。

　　這對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一重磅消息。從1998年正式確立房地產(chǎn)市場(chǎng)化方向以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)在我國已走過(guò)20多年的發(fā)展歷史，對促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全起到了重要作用。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入存量時(shí)代，對經(jīng)紀服務(wù)的依賴(lài)進(jìn)一步增強，出臺新規對行業(yè)進(jìn)行管理指導，既是對行業(yè)的肯定，又是對行業(yè)的鞭策。

　　房地產(chǎn)存量時(shí)代，房?jì)r(jià)“只漲不跌”的預期被逐漸打破，人們對交易的制度性成本更為敏感。動(dòng)輒數萬(wàn)元乃至數十萬(wàn)元的中介費，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的障礙之一。實(shí)現盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量，降低制度性交易成本是必由之路。而從整體內容看，如何確定經(jīng)紀服務(wù)收費標準和方式，正是《意見(jiàn)》的重中之重。

　　在《意見(jiàn)》的10條舉措中，涉及經(jīng)紀服務(wù)收費問(wèn)題的便有3條，包括合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費、嚴格實(shí)行明碼標價(jià)，嚴禁操作經(jīng)紀服務(wù)收費。其中，“引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務(wù)費用”或成二手房交易服務(wù)新模式。

　　縱觀(guān)世界主要國家的經(jīng)紀服務(wù)費用支付模式，多為賣(mài)家支付或買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔，而我國的交易習慣則是由買(mǎi)方承擔幾乎所有的中介費和相關(guān)服務(wù)費，導致即使我國是全球中介費率較低的國家之一，買(mǎi)方仍然感到“壓力山大”。交易雙方共同承擔并合理降低經(jīng)紀服務(wù)費用，有望適度降低購房者的置業(yè)成本。

　　值得關(guān)注的一點(diǎn)是，《意見(jiàn)》鼓勵“按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”，打破傳統只設定一個(gè)檔位、以成交價(jià)格乘以服務(wù)費率確定費用的模式，為經(jīng)紀服務(wù)收費提供了新思路，使之更加適度、合理。但政策并未對費率進(jìn)行直接管制，而是將定價(jià)權交給市場(chǎng)，兼顧了健康發(fā)展與底線(xiàn)管理。

　　區分基本服務(wù)和延伸服務(wù)，也是《意見(jiàn)》的一項新提法。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)既包括為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，也包括接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù)。對經(jīng)紀服務(wù)內容進(jìn)行界定和區分，為的是分別明確服務(wù)項目和收費標準，這有助于購房者根據自身需求選擇服務(wù)，避免被混合標價(jià)或捆綁收費。高質(zhì)量的延伸服務(wù)，也是未來(lái)行業(yè)探索的新方向。

　　針對不具備經(jīng)紀服務(wù)資格的“黑中介”，《意見(jiàn)》明確要求經(jīng)紀服務(wù)機構需向所在地住房和城鄉建設部門(mén)備案，市、縣住房和城鄉建設部門(mén)全面推行經(jīng)紀從業(yè)人員實(shí)名登記。為整治獲取個(gè)人信息后“狂轟濫炸”的推銷(xiāo)行為，《意見(jiàn)》強調，未經(jīng)當事人同意，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話(huà)。

　　應該看到，此次有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見(jiàn)，并非僅針對費用問(wèn)題，而是同時(shí)整合從業(yè)主體管理、規范交易、違法違規行為整治、行業(yè)自律等多維度內容，旨在促進(jìn)行業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的系統性規范。

　　立足于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)面臨新的發(fā)展機會(huì )，《意見(jiàn)》恰逢其時(shí)出臺有助于推動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。而從中長(cháng)期來(lái)看，對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)全鏈條加以規范，促進(jìn)收費合理透明、服務(wù)質(zhì)量提升，將進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩有序運行。